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　　是否同意公开【主动公开】

　　长房议字〔2025〕23号              签发人：崔 巍

　　长春市第十六届人民代表大会第四次会议

　　第40号代表建议的答复

　　马连伟代表：

　　您在长春市第十六届人民代表大会第四次会议上提出的《关于对业主投诉众多的商管物业建立有效监督淘汰机制保障商街快速启动运营的建议》（第40号）收悉，现答复如下：

　　首先感谢您提出中肯的建议。对于商业物业服务不达标、违规收缴物业费、对违规问题查处、解聘选聘物业企业等问题，我局将结合您提出的加强监管和执法等建议推进物业管理工作，要求商业物业企业履职尽责，保障业主合法权益。

　　一、建议办理情况

　　(一）加强物业管理的措施

　　1、严格落实承接查验制度。建设单位要依法依规选聘商业物业企业，签订书面物业服务合同。街道（乡镇）指导监督建设单位和前期物业企业对共用部位、共用设施设备等进行查验，签订协议并建立台账。建设单位按期限和范围承担保修责任，施工单位未履约的，建设单位应委托其他单位保修。建设单位不履行保修义务的，由建设主管部门调查处理。

　　2、加强物业企业监管。建立协调会商机制，由社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会（物业管理委员会）、业主、物业服务人、物业服务行业协会、各相关单位等参加的联席会议制度。在项目承接、物业合同备案、服务质量评价、信息公示、装饰装修管理、物业费收取、项目移交、配合业主大会召开等工作上加强管理，维护业主合法权益。

　　3、街道（乡镇）严格落实物业合同备案制度，建立小区日常检查监督计划，督促商业物业企业按合同提供服务，督促物业企业整改检查中发现的问题。按时养护公共设施设备，及时修复破损的道路、井盖等，及时制止和清理楼道楼道堆放物，不停劝阻的及时向消防等部门报告，并协助处理。

　　4、积极发挥市物业协会的行业自律作用鼓励企业积极参加企业服务质量评价，强化评价结果运用。对年度评价不合格（D类）的企业，在其服务的项目显著位置公布评定结果，属地街道社区约谈项目负责人限期整改。整改不力的，指导业委会（物管会）组织召开业主大会依法依规履行解聘程序，并限制其参加新项目前期物业招投标。

　　5、鼓励业主参与小区决策。属地街道社区充分调动小区业主尤其是党员业主、机关干部、退休老党员等积极性，把热心公益事业、责任心强的业主发动起来，主动参与小区公共事务，参加业委会（物管会）的选举和组建，及时监督物业服务工作，调解业主与物业企业间的纠纷，配合属地做好基层治理工作。

　　6、加强行政执法进小区。按照市委城乡基层治理工作委员会《关于开展行政执法力量进居民小区工作的实施方案》的要求，根据公共安全、城市管理、消防管理、市场监督、民生服务、房屋结构等突出问题结合部门职责成立六个执法专项组，分类开展执法攻坚行动。对私搭乱建、堵塞消防通道、毁绿种菜等涉行政执法类问题，根据市、区、街道管理权限，按照《执法力量进小区流程图》和《执法事项清单》通过内部逐级流转方式快速解决。建立分类受理、闭环解决、结果反馈、条线治理机制。依法明确和落实水电气热、通信、有线电视等专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新等责任，推进城市综合治理服务下基层、进小区。

　　7、各司其职推动小区治理。按照《关于落实街道（乡镇）物业管理职责的通知》，由街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理活动的组织、指导和监督工作。属地街道（乡镇）配齐配强管理和执法队伍，加大管理和执法力度。按照条例赋予的处罚事项落实处罚权，对违法违规行为“零容忍”，依法依规严肃处理。按照《关于进一步加强物业管理提升服务质量的指导意见》，聚焦人民群众急难愁盼问题，对私拉电线充电、毁坏公共绿地、建筑垃圾乱堆乱等执法工作提出了意见，要求各城区、开发区及各相关单位要各司其职、各负其责，逐项抓逐项落，解决居民小区治理问题，推动全市物业服务质量提升。

　　（二）规范物业服务行为

　　物业服务人按照合同约定对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，提供管理、维护环境卫生和相关秩序的服务。接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供物业管理专业服务的能力。各城区、开发区物业管理主管部门及相关职能部门应加强对物业服务人的指导和监督，督促其遵守下列规定。

　　1、在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；

　　2、发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患，同时向有关部门报告；

　　3、做好物业维修、养护及其费用收支的各项记录，妥善保管物业服务档案和资料；

　　4、对违法建设、私拉电线、占用消防车通道以及其他违反有关治安、环保、消防等法律、法规的行为进行劝阻、及时采取合理措施制止，向相关行政主管部门报告，并协助处理；

　　5、对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或物业管理委员会；

　　6、对在提供物业服务过程中获取的业主、物业使用人的个人信息予以保密；

　　7、指导和监督业主、物业使用人进行生活垃圾分类；

　　8、执行政府依法实施的各项管理措施，积极配合开展相关工作。

　　物业服务人不得以业主拖欠物业费、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量；不得采取停止供电、供水、供热、供燃气以及限制业主进出小区、入户的方式催交物业费。物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　供电、供水等专业经营单位可以委托物业服务人代收有关费用，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　（三）及时更新相关信息，加大信息公开力度

　　物业服务人应当在物业管理区域内显著位置向业主公开下列信息并及时更新，并可以通过互联网等方式告知业主：

　　1、物业服务企业的营业执照或者其他管理人的基本情况、物业项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话；

　　2、物业服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准等；

　　3、上一年度物业服务合同履行情况；

　　4、上一年度专项维修资金使用情况；

　　5、上一年度利用业主共有部分发布广告、停车等经营与收益情况；

　　6、上一年度公共水电费用以及分摊详细情况；

　　7、电梯、消防、水、电、气、暖等设施设备日常维护保养单位的名称和联系方式；

　　8、其他应当公开的信息。

　　物业服务人应当定期将上述第三项至第六项规定的事项，向业主大会、业主委员会报告。业主对公开内容有异议的，物业服务人应当在七日内予以答复。

　　（四）保存档案资料，按照规定完成交接工作

　　物业服务人应当建立、保存业主共有部分经营管理档案、业主名册及共用部位、共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录等物业服务档案和资料。

　　物业服务合同终止前，原物业服务人不得擅自退出物业管理区域，停止物业服务；物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费；物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域，将相关资料、财物等交还业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新聘物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况，不得损坏、隐匿、销毁规定的资料、财物等。

　　二、下一步工作

　　1、多方联动治理。依托市、区、街道、社区四级物业管理体制推进业委会、物管会全覆盖。通过“百姓说事点”、“板凳会议”等方式，实现群众“话有处说、事有人办”，化解物业服务市场发育不成熟、业主需求多元化等因素引发的矛盾。鼓励优秀物业企业接管老旧小区，通过规模经营、跨片区管理等方式降低运营成本。

　　2、完善矛盾化解机制。在成立1个市级、6个区级、55个街镇调解组织的基础上，区、街道调解组织继续深化与各级司法机关的合作，进一步推动在区法院或综治中心建立调解室力争在年底实现全覆盖，引导当事人通过非诉讼方式化解矛盾。

　　3、强化职责落实。进一步加强街道、社区对商业物业企业的监管，解决信访投诉最后一公里的问题。街道（乡镇）物业管理人员须取得执法证件，采用电子执法证双人执法，强化日常检查和业委会监管，切实落实管理处罚责任。

　　4、突出重点整治。建立投诉举报问题台账，梳理矛盾集中的小区，通过“查履约、查维权、查处理、查整改”的闭环管理方式，推动解决一类物业信访问题。

　　建设美好幸福家园是管理部门和物业服务企业的工作目标，更是相关部门齐抓共管，广大业主积极参与，各方社会力量共同担当的结果。再次感谢您对我们工作的关注与支持，希望您继续监督我局工作。

　　长春市住房保障和房屋管理局

　　2025年9月18日