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　　是否同意公开【主动公开】

　　长房议字〔2025〕21号              签发人：崔 巍

　　对政协长春市第十四届委员会第四次会议

　　第98号提案的答复 

　　郑玉权委员：

　　您提出的《关于依法依规规范物业公司行为，回归物业服务本位的建议》（第 98 号）收悉。首先，衷心感谢您对我市物业管理工作的关心与支持！您在提案中深入分析了物业违规事项执法、业主权益、物业费收支、物业日常服务和物业服务标准等问题，并从物业领域执法、物业企业收费管理、小区公共设施设备维护、保障业主权益和加强物业监管等方面提出了极具针对性和建设性的意见建议，对我们进一步改进工作具有重要参考价值。现就提案有关内容答复如下：

　　一、关于物业法律法规在实际操作中执行力度不够的问题

　　为提升我市物业服务行业水平，规范物业服务企业行为，加大对物业服务企业违法违规行为的惩处力度和优化执法流程的操作性，我局制定了《关于落实物业管理行政执法进小区的通知》，明确执法进小区的流程，指导街道办事处、乡镇人民政府依法履行法律、法规规定的物业管理职责，同时积极落实《关于开展行政执法力量进居民小区工作的实施方案》，指导各地物业管理主管部门督促辖区物业服务企业积极配合相关部门执法，对于自身违法违规问题，要立即进行整改并接受相关行政执法部门的行政处罚；对于小区内存在的电动自行车违规 “飞线充电” 和违规停放、占用堵塞消防通道、私搭乱建和毁绿种菜等行为，要及时对业主进行劝阻和制止，无效的要及时上报相关行政执法部门。

　　二、关于业主的监督权和知情权难以有效行使的问题

　　为加强我市业主组织建设，充分发挥业主自治能力和提升业主自治水平，确保业主的监督权和知情权得到有效保障，我局制定《关于强化业主组织建设规范业主组织行为的指导意见》《关于加强业主委员会工作管理的指导意见》等政策法规文件，指导属地坚持党建引领，按照“因地制宜、分类指导、有序推进”的原则，街道社区党组织和有关部门积极组织小区居民成立业主大会、选举产生业主委员会，督促业主大会、业主委员会履行职责，针对业主组织的违规行为，街道办事处、乡镇人民政府应当及时发放业务指导函，指导其规范运作。同时，我局积极指导各地物业管理主管部门督促辖区物业服务企业依法依规按照合同约定提供服务，定期向业主公示物业服务企业的营业执照或者其他管理人的基本情况、物业项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话；物业服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准等；上一年度物业服务合同履行情况；上一年度专项维修资金使用情况；上一年度利用业主共有部分发布广告、停车等经营与收益情况；上一年度公共水电费用以及分摊详细情况；电梯、消防、水、电、气、暖等设施设备日常维护保养单位的名称和联系方式等其他应当公开的信息，做到服务信息公示常态化。

　　三、关于物业费和公共收益收支不透明的问题

　　在物业管理费不透明方面，因目前物业服务企业与业主签订的大部分物业服务合同都采取包干制的方式，按照国家《物业管理条例》，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式，故无需向业主公示物业费的收支情况。如有物业服务企业在征得业主同意后利用公共部位或公共设施设备经营收益时，应定期向业主报告公共收益的收支情况。

　　为维护业主利益和规范物业企业在公共收益资金方面的管理，我局结合物业治理三年提升工作和群腐物业领域物业问题集中整治工作，督促属地指导物业服务企业加强公共收益的管理，建立“业主监督+物业公示+部门核查”联动模式，要求物业服务企业定期对收益收支明细进行公示，街道、区物业主管部门定期进行抽查，对隐瞒、挪用公共收益的行为进行依法处罚。同时督促属地指导小区成立业主委员会（物业管理委员会），方便业主查询公共收益情况。

　　四、关于住宅公共部位和设施设备维护不到位的问题

　　为提升物业服务企业履职尽责能力，我局积极指导各地物业管理主管部门督促辖区物业服务企业依法依规按照合同约定提供服务，按照合同约定定期公示物业服务内容、收费标准及公共收益收支情况，主动接受业主监督。同时，要求物业服务企业建立完善投诉处理机制，及时响应业主诉求，定期开展服务质量自查自纠，重点加强对消防设施、电梯安全、公共环境卫生等关键环节的日常巡查与维护保养。我局定期组织物业服务和管理专项技能培训，重点强化物业服务人员的职业素养与应急处置能力，并推动建立物业服务企业信用评价体系，将考核结果与企业评优、项目招投标挂钩，通过正向激励与动态监管相结合的方式，持续规范物业行业服务行为。

　　五、关于缺乏物业服务标准和评价体系的问题

　　2022年12月，吉林省住房和城乡建设厅印发了《吉林省工程建设地方标准--物业服务标准》（DB22/T 5133-2022），标准中明晰了服务人员、公共部位维护管理、公共设施维护管理、公共秩序、公共卫生和园林绿化等方面的物业服务标准，同时将物业服务标准等级分为了1-5 个层级，作为不同等级物业服务的参考内容。

　　为加强物业服务行业监管，我局制定《长春市物业服务企业及项目负责人服务评价管理办法》，建立长春市智慧物业综合信息管理系统，通过企业信用管理、业主评价、街道评价和专家评价（业主评价以合同为依据评价日常管理情况，街道评价监管物业企业违法违规问题，专家评价园区硬件设施维护情况为基准），对全市物业服务企业进行综合考评和打分，将年度物业服务企业服务评价结果分为 A、B、C、D 四个等级，分别对应优秀、良好、一般和欠佳，结果向社会公示，正向树立典型优秀企业，形成示范效用，反面案例及时约谈，同时加强对其日常巡查检查频次。

　　六、关于加大执法力度严惩物业服务企业违法违规行为的建议

　　针对您提出的建议，我们将进一步指导属地对物业服务企业违反《吉林省物业管理条例》《长春市物业管理条例》等法律法规的问题加大执法力度。近年来，按照《关于开展行政执法力量进居民小区工作的实施方案》，我市明确了住建、公安、消防、市场监管等部门在物业监管中的职责分工，针对物业企业在服务质量、安全管理、收费标准等方面的违法行为，建立了“街道吹哨，部门报到”的处置机制、线索移交、联合执法机制。2025年5月30日，省住建厅、省市场厅、省公安厅等 12 个部门联合印发了《全省物业治理和物业集中整治协调机制工作规则》，围绕“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益、住宅老旧电梯更新不及时、小区其它违法违规行为”等突出问题，通过查办一批违法违规行为、移交一批追责问责线索、通报一批反面典型案例，形成有效震慑，构建上下贯通、协同联动、群众参与、制度保障的物业管理新格局。

　　七、关于加强物业费收支监管确保公开透明建议

　　针对您提出的建议，我们将进一步指导属地加强对利用公共部位和公共设施设备收支公示的行为进行检查。在物业费不透明方面，因目前我市物业行业与业主签订的物业服务合同大部分都采取包干制的方式，按照国家《物业管理条例》，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式，故无需向业主公示物业费的收支情况。在物业服务企业利用业主公共部位和公共收益经营产生收益时，要提前征求业主意见，达到《民法典》规定的“双三分之二参与、双二分之一同意”的情况下，才可利用公共部位和公共设施进行经营，要定期向业主报告公共收益的收支情况，如有擅自利用业主公共收益的行为，指导各地依法依规对物业服务企业的违规行为责令整改并进行处罚。

　　八、关于强化公共设施设备维护提升居住环境品质的建议

　　针对您提出的建议，下一步我们将继续从责任落实、技术赋能、监督强化等方面持续发力，提升物业服务企业管理维护水平。近年来，我局制定《关于进一步加强物业管理提升服务质量的指导意见》，厘清物业企业、产权单位、属地政府的各自职责分工，指导物业服务企业做好住宅小区电梯、供水供电、消防设施、公共照明、健身器材等设施设备的日常维护，明确维护责任到人、到岗，确保“有人管、管到位”。同时指导物业企业建立设施设备台账，制定定期巡检、保养计划，指导业主委员会规范使用住宅专项维修资金，简化应急维修资金使用流程，保障设施设备故障“及时修、修得好”。指导物业服务企业建立智慧服务系统，充分利用新媒体公众号建立“一键式” 报修、“一键式” 投诉、“一键式”咨询等智能服务系统，建立公共设施设备“电子病历” 系统，记录设备型号、安装时间、维修记录、保养周期等信息，提高物业服务效率和物业服务质量。

　　九、关于保障业主权益畅通投诉渠道的建议

　　近年来，为推动业主大会、业主委员会（物业管理委员）的建设，赋能业主监督权和决策权，我局制定下发《关于强化业主组织建设规范业主组织行为的指导意见》《关于加强业主委员会工作管理的指导意见》，进一步规范业主组织行为，充分发挥基层党组织领导核心和基层政府社会治理作用，发挥党员在业主组织中的模范带头作用。

　　十、关于加强物业服务企业监管的重要措施

　　加强行管部门、业主、企业三个方面进行监管。一是加强物业企业的服务评价工作企业。按照《长春市物业服务企业及项目负责人服务评价管理办法》，我局每年年底前对全市在管项目进行服务评价工作，通过业主评价、街道评价和专家评价，进行综合考评和打分，将企业服务分为 A、B、C、D 四个等级，分别对应优秀、良好、一般和欠佳。加强对评价结果的运用，评价为欠佳的，要在小区公布，让广大业主知晓结果，正确选择服务的企业。二是推动业主组织全覆盖。加强业委会和物管会的建设，通过业主组织及时了解业主的意见和建议，监督物业企业履行物业服务合同；调解业主与物业企业因物业使用、维护和管理产生的纠纷；召集业主大会会议，保障业主合法权益。三是加强物业协会管理。物业协会自22年8月成立以来，充分发挥管理部门和企业间的桥梁纽带作用，引领企业落实各项管理措施。对从业人员开展培训，提升行业服务水平，构筑健康、和谐、有序的行业发展新面貌。同时加强行业自律制定行规行约，建立行业自我约束机制，维护企业公平竞争。保障业主和企业的合法权益，在良好的法律环境和完善的法律体系下走市场化发展道路。

　　十一、关于强化物业服务企业监管的重要措施

　　一是强化项目全周期管理。从开发建设单位通过公开招投标方式选聘前期物业服务企业开始，严格落实招投标手续和备案程序。加强项目承接查验管理，未经查验或者查验问题未解决的不能承接。业主可以在合同履行期间或期满后，通过召开业主大会或业主共同决定的方式解聘该前期物业服务企业。在业主入住后建设单位按照规定应履行房屋保修责任。保修期满后业主可依据相关规定申请物业维修资金，对楼栋公共部位和设施设备进行维修。针对房屋漏水、下水管道严重堵塞等紧急情况，可以通过应急程序使用维修资金进行快速维修，保障业主居住安全与生活便利。

　　二是完善信息公示构建长效监管。推行“公示标准化建设”，下发模板规范物业企业按照统一格式制作包含物业费内容、收费标准、投诉举报渠道、公共收益收支等要素的公示板。对“虚假”公示、内容缺失、信息更新不及时等问题责令限期整改。指导物业协会通过组织专题培训等方式，进一步提升物业企业守法意识和履约意识，切实保障业主知情权、监督权，助力构建和谐有序的小区生活环境。

　　三是规范公共收益管理，加强透明化监督。对物业服务企业的公共收益台账进行统计，督促企业依法依规对公共收益在小区显著位置或业主微信群进行公示，公共收益建立专门账户和台账，规范公共收益的收支，并及时将收益情况向业主大会、业主委员会报告。

　　十二、关于创新物业管理模式的重要措施

　　信托制小区治理试点工作，建立健全小区党组织引领小区治理制度，创新公开透明、开放参与、信义为本的信托制物业治理机制。南关区明珠街道中铁十三局小区已于5月30日在小区内举行“信托制”物业签约仪式，标志着中铁十三局小区成为长春市首个率先导入“信托制”物业管理的居民小区，开启了小区治理的新篇章。除中铁十三局小区外，南关区长通街道祥和佳苑小区也于同日开展了小区与物管委签约仪式，成为长春市首个信义自管小区。

　　再次感谢您对我市物业管理工作的关注与建议！后续，我们将持续跟踪提案建议落实情况，不断提升我市物业管理工作水平。恳请您继续监督我们的工作，并提出更多宝贵意见！

　　长春市住房保障和房屋管理局   

　　2025 年8月14日       

　　联系人姓名及电话：刘博 19997186190