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　　是否同意公开【主动公开】

　　长房议字〔2025〕15号              签发人：崔 巍

　　对政协十四届委员会第四次会议第232号提案的答复

　　韩红委员： 

　　您提出的《关于社区物业规范化管理的建议》（第232 号）收悉。首先，衷心感谢您对我市物业管理工作的关心与支持！您在提案中深入分析了物业领域存在的物业费收支不透明、物业服务企业服务不到位和业主委员会建设等问题，并从业主委员会建设、物业服务企业规范化管理、住宅老旧电梯更新等方面提出了极具针对性和建设性的意见建议，对我们进一步改进工作具有重要参考价值。现就提案有关内容答复如下：

　　一、关于物业服务企业有章不循和物业费收支不透明的问题

　　为提升我市物业服务行业水平，规范物业服务企业行为，营造规范有序的服务环境。2022年，我局对2008年制定的《长春市物业管理条例》进行了修订。修订后的条例进一步明确了物业服务企业需依法依规按照合同约定提供服务，要求将物业服务内容、服务标准、服务人员、质量要求等内容在园区显著位置公示，并明晰了建设、城市管理、城乡规划、公安消防等部门的职能，丰富细化了条例整体内容。为确保条例落地实施，我局还制定了《长春市物业服务项目招标投标管理办法》《长春市物业服务企业及项目负责人服务评价管理办法》《关于进一步加强物业管理提升服务质量的指导意见》《关于我市普通住宅前期物业服务收费标准实行政府指导价的通知》(市发改委 市房管局 市市场监管局联合发文)等14个配套文件，规范物业从业行为，推动成立业主自治组织。

　　在物业费收支透明度方面，目前我省物业行业与业主签订的物业服务合同大部分采取包干制。按照国家《物业管理条例》，包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式，因此无需向业主公示物业费收支情况。若物业服务企业在征得业主同意后，利用公共部位或公共设施设备经营产生收益，应定期向业主报告公共收益的收支情况。

　　二、关于业主委员会建设和管理的问题

　　为加强我市业主组织建设，充分发挥业主自治能力、提升业主自治水平，我局制定了《关于强化业主组织建设规范业主组织行为的指导意见》《关于加强业主委员会工作管理的指导意见》等政策法规文件，指导属地坚持党建引领，按照 “因地制宜、分类指导、有序推进” 的原则，由街道社区党组织和有关部门积极组织小区居民成立业主大会、选举产生业主委员会，指导监督业主大会、业主委员会履行职责。针对业主组织的违规行为，街道办事处、乡镇人民政府应当及时指导规范其运作。

　　三、关于无物业管理小区引入物业的问题

　　为进一步提高无物业小区管理水平，我局实行分类推进政策：对业主自治条件好或业主选聘物业服务企业意愿强的小区，按照《关于推进社区代管小区物业管理模式转变的通知》，指导各地采取“大物业”统管、国企接管等方式，通过业主大会或业主共同决定选聘物业服务企业，同时结合旧改提前征求业主意见，对同意引入物业管理的小区优先进行改造；对于业主暂不能明确物业管理方式的，指导属地按照《关于加强无物业小区管理的指导意见》做好基本服务工作，充分挖掘老旧住宅小区闲置资源，弥补维护管理费用，营造整洁宜居的生活环境。

　　四、关于住宅老旧电梯更新的问题

　　为防范电梯安全隐患事故，结合国家超长期特别国债支持换新的政策，我局积极组织各地上报符合更新条件的住宅老旧电梯，申请超长期特别国债进行更新。截至目前，我省已完成住宅老旧电梯更新53台，剩余1140台正在推进中。

　　五、关于大力推动组织业主委员会的建议

　　为推动业主大会、业主委员会（物业管理委员会）建设，我局落实规范业主大会、业主委员会及业主在物业管理中的活动，保护物业管理活动当事人的合法权益，保障物业的安全与合理使用。同时，为强化对业主委员会成员的业务指导、提高其依法履职能力，我局制定下发《关于强化业主组织建设规范业主组织行为的指导意见》《关于加强业主委员会工作管理的指导意见》，进一步规范业主组织行为，充分发挥基层党组织领导核心作用和基层政府社会治理作用，发挥党员在业主组织中的模范带头作用。此外，我局正在推动长春市智慧物业平台系统建设，实现业主线上投票表决等功能。

　　六、关于加强物业服务行业监管和评价体系建设的问题

　　为加强物业服务行业监管，我局制定《长春市物业服务企业及项目负责人服务评价管理办法》，通过企业信用管理、业主评价、街道评价和专家评价对物业服务企业进行综合打分，将年度服务评价结果向社会公示。物业服务企业质量评价由三部分组成，分别为业主评价、街道评价和专家评价，分值占比为 50%、30%、20%。其中，业主评价以合同为依据评价日常管理情况，街道评价监管物业企业违法违规问题，专家评价园区硬件设施维护情况。评价结果分为 A、B、C、D 四个等级，分别对应优秀、良好、一般和欠佳。2024 年，全省参与评价的物业服务企业共 513 家，涉及物业服务小区 1354 个，其中评价结果为 A 等次及以上的 27 家，B 等次的 351 家，C 等次的 115 家，D 等次的 20 家。

　　按照《民法典》《吉林省物业管理条例》《长春市物业管理条例》等法律法规规定，我局积极指导各物业管理主管部门督促属地推动业主通过召开业主大会或业主共同决定会议等方式选聘或解聘物业服务企业，保障业主权利，充分发挥业主自治组织的监管作用。

　　七、关于社区代管小区管理问题的建议

　　为减少我市社区代管小区数量，提高专业化管理模式占比，我局制定印发《关于推进社区代管住宅小区物业管理模式转变的通知》和《关于印发〈深化物业管理改革的指导意见〉的函》，引导社区代管小区向属地国有企业或有意愿的专业化物业企业统管、业主自管转变。以“政府多管点、方法活一点、居民少拿点”为指导原则，通过政策资金支持、小区公共部位收益、停车位经营收益等方式畅通经费来源渠道，解决资金问题，推动社区代管小区向专业化管理和业主自治转变。

　　再次感谢您对我市物业管理工作的关注与建议！后续，我们将持续跟踪提案建议落实情况，不断提升我市物业管理工作水平。恳请您继续监督我们的工作，并提出更多宝贵意见！

长春市住房保障和房屋管理局

　　2025年7月29日

　　联系人姓名及电话：刘博  19997186190