长房议字〔2024〕17号              签发人：崔  巍

　　长春市十六届人民代表大会第三次会议

　　第99号代表建议的答复

　　卢春苗代表：

　　您在长春市十六届人民代表大会第三次会议上提出的《关于依法明确单元共有排污管道一楼堵塞问题属于物业服务企业清理服务范围的建议》（第99号）收悉，现答复如下：

　　首先感谢您提出中肯的建议。对您提出的物业服务市场管理不够规范、物业服务企业负责范围不明确等问题，进行了认真分析。我局将结合您提出的建议开展物业管理工作。

　　一、工作开展情况

　　长春市物业服务行业自1996年起步，经过28年的发展，在提升城市管理水平、改善人居环境、构建和谐社会、创建文明城市和幸福长春的过程中发挥了积极作用。2022年初我局成立了物业行业党委，同年7月恢复物业行业协会，目前已有分会8个，协会会员单位218家。截至目前，全市2864个住宅小区中，专业化物业管理的面积占比达83%。2024年，我们将推动住宅小区居民自治管理和专业化管理等全覆盖列入全市重点民生实事，持续在提高物业管理水平上下功夫，主要做到：

　　一是党建引领，齐抓共管。吉林省委、省政府和长春市委、市政府历来高度重视基层治理工作。在市委城乡基层治理委员会高位谋划、统筹协调下，成立物业治理专项工作组，研究出台《长春市物业治理三年工作计划》，聚焦“红心物业”创建、业主组织建设、老旧小区物业攻坚等7个方面，逐年逐项细化具体举措，将党建引领物业管理融入城乡基层治理大格局，有效凝聚了行业监管部门、社区、物业、业主等各方力量。依托党组织领导下的社区、物业、业委会联动议事协商机制，通过“双向进入、交叉任职”等机制， 调解行业纠纷，常态化研究和解决小区物业服务管理问题。并在“红心物业”示范项目的引领下，形成了以党建促治理、以治理促服务的鲜明特色。目前，全市累计打造“红心物业”示范项目106个，推动60个物业企业党组织与所在街道社区党组织“双向进入、交叉任职”，共议共商小区治理难题。

　　二是强化法治，规范监管。紧跟国家《民法典》及《吉林省物业管理条例》出台步伐，2022年修订了《长春市物业管理条例》，深化物业管理体制机制改革创新，全面规范业主组织建设运行，对党建引领提升物业服务进行了进一步的制度探索，构建形成城市基层治理法治格局。在广泛学习先进地区经验、建立工作试点、开展具体实践的基础上，构建起涵盖物业企业及项目负责人质量评价、业主组织建设、矛盾纠纷调解等10余项配套文件，健全完善物业行业监管法治体系。开展全市住宅小区图形电子化，划定管理区域2864个，有效夯实监管基础。

　　三是示范带动，树立标杆。推行全市物业服务行业信用体系建设，制定《长春市物业服务企业及项目负责人服务质量评价管理办法》，规范物业企业服务行为。2023年，市、区联合对30家“百佳物业服务示范项目”开展了评价打分，15家获评省级百佳物业服务示范项目。依托物业行业党委，开展“美好家园”评选，3家获住建部“美好家园”称号，2家企业获评省“美好家园”荣誉称号。指导物业协会开展物业法律知识普及、消防安全宣传、首届行业技能大赛等各类活动，大力营造“赶学帮超”行业发展氛围。

　　二、建议办理情况

　　（一）关于单元内立式排污主管道为业主共用，属于物业服务企业管理范围的建议。

　　按照《吉林省物业管理条例》第二条，物业管理是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。《吉林省物业管理条例》第九十九条，作为业主共用的排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的，由业主委员会或者居（村）民委员会提出应急使用方案，也可以由相关业主、物业服务人提出应急使用方案经业主委员会或者居（村）民委员会同意，向物业行政主管部门书面提出资金使用申请。

　　按照吉林省《物业服务标准》中2 术语2.0.9，共用设施设备是指物业服务区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、智能控制系统、安防系统、照明、锅炉、暖通线路、煤气线路、消防设施、道路、 路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　根据上述规定，单元内立式排污主管道为业主共用，属于物业服务企业管理范围。

　　（二）关于行业管理部门应依法明确单元共有排污管道是公共设施，为物业服务管理范围，单元共有排污管道堵塞问题均应由物业服务企业清理的建议。

　　一是关于行业管理部门应依法明确单元共有排污管道是公共设施，为物业服务管理范围的建议，已经在“（一）关于单元内立式排污主管道为业主共用，属于物业服务企业管理范围的建议。”中进行了回复。

　　二是关于单元共有排污管道堵塞问题均应由物业服务企业清理的建议。根据吉林省《物业服务标准》中6 共用设施设备维护管理6.4.9，下水管道、水沟运行正常无雨污错接、混流，排水检查井、化粪池和隔油池等排水预处理设施、地漏无堵塞、无淤积，各种井盖面板完好，各种警示安全提示标识齐全，安装牢固。吉林省《物业服务标准》附：条文说明6 共用设施设备维护管理6.4.10，物业服务过程中，因为季节变化、极限天气、偶发因素等， 物业服务区域经常会发生排水系统故障，雨污排水管道堵塞、塌陷、 溢出等问题，严重影响业主（物业使用人）、客户的物业服务体验。上述标准说明物业服务人在做好定期疏通、清理、维护的同时，应建立突发情况应急处置机制和措施，并对物业服务企业排水管道的管理服务明确了具体要求。

　　综上，排水主管道作为业主共用设施，物业服务人有做好定期疏通、清理、维护的义务并应建立突发情况应急处置的机制和措施。业主共用的排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的，申请使用物业维修资金更新改造。

　　（三）关于单元内共用排水管道堵塞应由物业服务企业先行处理以及使用物业维修资金更新改造的建议。

　　物业服务企业应按照合同约定定期检查单元内共用排水管道，进行疏通、清理和维护。物业服务企业日常巡检发现和业主报告的单元内共用排水管道堵塞情况应积极处理。按照共用情况，相关业主参与表决通过后，业主可以申请使用物业维修资金更新改造共用的排水管道。

　　三、下一步工作

　　下一步我们将加大宣传《吉林省物业管理条例》《长春市物业管理条例》《物业服务标准》等相关法规政策的力度，业主与物业服务人在共用部位、共用设施设备维修养护及更新改造中所应承担的责任义务。

　　再次感谢您对我们工作的关注与支持，希望您继续监督我局工作。

　　长春市住房保障和房屋管理局

　　2024年8月12日    

　　编辑：刘博 初审：刘博 复审：刘善清 终审：杜刚