长房议字〔2024〕7号              签发人：赵洪利

　　对政协长春市第十四届委员会第三次会议

　　2024W043号委员提案的答复

　　尊敬的李占海代表：

　　您提出的《关于支持我市房地产行业渡过难关的建议》已收悉，感谢您对我市房地产行业的关注，针对您提出的相关建议，答复如下：

　　一、关于建议银行降低一手房和二手房按揭贷款的首付比例

　　关于您提出的“缩短按揭贷款的审批时间并及时发放按揭贷款，适当增加开发贷，如果地产商资金不是非常紧张，就不会跳楼价卖房，也会对稳定房价起到积极作用。建议有针对性地进行预售资金监管，只对信用不好的房企进行监管，对过往信用记录好的企业取消监管，监管资金对房企既要有约束又要有支持。”中涉及预售资金监管部分内容，我市已于2019年1月1日起执行预售资金监管制度，为了缓解企业资金压力，加大对优秀企业扶持力度，2019年12月，我们将监管工作与房地产开发企业信用评分相结合，降低信用优良的房地产企业预售资金监管额度。

　　2021年9月，恒大等信用良好的地产集团陆续暴雷，因这类企业信用评分较高，降低了预售资金监管比例，导致部分预售资金被集团抽调，且房地产信用评分只能反映房地产企业开发经营范围内是否有违规行为，不能反映开发企业是否存在资金链断裂风险。为有效防止房地产集团抽调各区域公司预售资金，避免出现“烂尾楼”，2022年8月我局经请示市政府后出台了《关于加强商品房预售监管资金的通知》，取消预售资金监管比例与房地产开发企业信用评分相关联。

　　对房地产企业，我市一直本着既要约束又要支持的原则。2022年5月以来，我市陆续出台了《关于有效应对疫情影响促进房地产市场平稳发展和良性循环若干措施的通知》（长府办明电〔2022〕11号）、《关于印发进一步发挥政策叠加效应促进房地产市场企稳若干政策措施的通知》（长府办规〔2023〕2号）等文件。允许资金困难的开发企业提前使用监管账户额度内资金，用于项目工程建设，极大缓解了企业的资金压力。

　　二、关于市里临时成立房地产风险控制专班

　　关于您提出的“对可能出现风险的房企进行评估和管控。对存在风险的房企的实际受益人、法人、高管等相关利益人暂时限制出境。对存在风险的房企进行审计，追回不合理的过高工资、过高绩效及变相输送利益的非法套利，尤其要追回转移到国外的资金。”建议，按照党中央、国务院决策部署，为切实做好保交房工作，保障购房人合法权益，住房和城乡建设部会同国家金融监管总局等部门近期将出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案（以下称“工作方案”）。工作方案主要考虑通过摸清底数、分类处置、司法支持、建立长效机制等措施，打好城市商品住房项目保交房攻坚战。我市将按照工作方案要求，坚持法制化、市场化原则，由司法机关对企业及相关利益人进行限高、追讨等工作，同时严格项目预售资金监管，妥善处置逾期交房风险，做好保交房工作。

　　三、关于建议政府宏观控制房地产开发数量

　　关于您提出的“摸清房产存量，客观预测城市未来发展趋势（主要是未来人口趋势），来确定是否还可以继续出让住宅用地，要按市场需求管控，防止房地产过剩。绝不允许按财政需求卖地，这种饮鸩止渴的做法必须叫停。”建议，据了解，去年年末，吉林省常住人口跨省流入4.34万人，13年来首次实现净流入。4月29日，自然资源部在《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》中明确，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期在18个月至36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。按照国家调控指标，我市商品住宅用地供应符合供地要求。下一步，市规自局将与市房管局密切沟通协调，及时掌握存量商品房动态变化，严格落实国家调控政策，持续加强国有建设用地特别是住宅用地出让计划管理，提供更加优质地块满足居民多层次住房和改善需求。

　　关于您提出的“城市规划要根据城市经济实际情况规划写字楼，不能盲目硬配建写字楼发展总部经济，以减轻地产商的风险和压力，降低写字楼严重闲置的风险。对于已经规划为写字楼或公寓的，建议允许改为住宅。”建议，在《长春市国土空间总体规划》编制工作中，市规自局充分考虑全市社会经济发展实际，科学确定商业服务业用地布局和用地总量，确保商务办公用地供应结构合理，并未对写字楼作单独规划要求。今年4月末，市规自局印发了《关于推动商业服务业用地去库存的措施》，支持居住用地商业兼容比例灵活处置，有条件允许已出让未建商业服务业用地调整用地性质，帮助盘活存量商业服务业设施用地。

　　四、关于从税收政策上再大幅降低商业产权房的交易成本，从而增加商业产权房的流动性。

　　关于您提出的“从税收上降低二手住宅的交易成本，建议长春市取消房地产交易时间上过二、过五的税收优惠限制，通过增加二手房的交易，带动一手房的销售，帮助房企去库存、渡难关。”建议，当前政策下，依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，个人销售住房由征收营业税改为征收增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定，长春市税务机关没有制定税收政策的权限，已将您的提案建议记录在案，并适时向上级税务机关反馈。

　　五、关于房地局对房地产评估价要符合市场价格规律

　　关于您提出的“现在长春市有的住宅和商业产权评估价高于市场实际成交价，会导致买卖双方多交交易税，影响交易。建议给符合条件的车库、车位办理产权，便于销售、贷款，盘活资源。”建议，长春市税务局按照存量房交易评估管理规定，根据长春市房地产市场价格变化情况，不断健全评估工作机制，优化完善评估技术、标准和参数，适时调整评估价格，使评估价格趋于市场价格，保证评估价格的公平、公正、科学、合理。为有效保障税收工作的公平有序，税务机关对交易活跃、价格变动较大的区域进行优先调整，当房地产市场出现重大波动，或系统评估价格严重偏离市场真实情况时，及时调整或修正评估价格。2024年初，长春市税务局根据房地产市场价格变化情况，及时调整非住宅核定计税价格，调整后的评估价格趋于市场价格，基本符合市场变化规律，一定程度上降低交易环节税负，对稳定房地产市场起到一定促进作用。

　　2023年初，长春市政府出台了“长40条”房地产支持政策，明确允许车库、车位办理产权。

　　感谢您对房地产行业的关心和支持，欢迎您继续对行业发展提出宝贵意见和建议！

　　                长春市住房保障和房屋管理局

　　                    2024年6月27日

编辑：孙百会 初审：孙百会 复审：王传春  终审：姚文凯