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　　是否同意公开【依申请公开】

　　长房议字〔2023〕18号              签发人：崔  巍

　　对市政协十四届二次会议第83号提案的答复

　　仇晓光委员：

　　您在市政协十四届二次会议上提出的《关于解决长春老旧小区电梯维护问题的建议》（第83号）收悉，我们对您提出的问题进行了认真分析研究，对您提出的具体建议表示赞同和认可。现就您建议中提出的问题答复如下：

　　一、关于居委会健全人民为本的体制、小区所在街道社区建立小区事务服务中心的问题

　　建立联席会议制度为协调解决物业管理中的矛盾起到了重要作用。

　　我市2008年已建立起市、区、街道、社区居委会“四级”物业管理工作体制，已明确了社区、街道办在物业管理中的职能作用。明确街道办相关职能。各街道办事处配备专职物业管理工作人员，负责处理物业管理日常工作。组织建立由公安、物价、规划、建设等部门有关负责人，物业服务企业法人代表、业主委员会主要成员、群众代表组成的物业管理联席会议制度，协调解决涉及物业管理的综合性问题；协调处理物业管理投诉。明确社区相关职能。社区居委会应充分发挥在物业管理中的作用，配备专人负责物业管理工作。协助街道办事处指导、监督业主大会会议和业主委员会选举、换届、改选及其日常工作；协助调解业主委员会与物业服务企业的矛盾；对未成立业主委员会或业主委员会无法正常开展工作的区域，协助业主组织召开业主大会；配合业主委员会监督检查物业服务企业规范化服务等事项。对未实行物业管理的区域，组织业主开展自治管理。

　　2013年《长春市人民政府关于进一步加强住宅物业管理工作的指导意见》则又对建立联席会议制度提出了相应要求。2022年《长春市物业管理条例》（2022年7月1日施行）“第八条街道办事处、乡镇人民政府应当建立由县（市）、区物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等组成的联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题”则进一步明确了建立联席会议的具体牵头部门。

　　二、关于物业公司要以业主利益为出发点的问题

　　所谓物业管理，就是物业服务人按照物业服务合同约定对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护，管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。这是物业服务企业在提供物业服务中的总体要求。吉林省《物业服务标准》DB22T 5133-2022（2022年12月19日施行）规定了服务的具体内容与标准，明确了物业服务企业在提供服务中的具体工作要求。其中“2.0.9 共用设施设备 物业服务区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、

　　落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、智能控制系统、 安防系统、照明、锅炉、暖通线路、煤气线路、消防设施、道路、 路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设

　　施设备使用的房屋等。2.0.11 急修项目需紧急维修的项目。主要包括： 1 水泵、水箱(池)故障，影响正常使用的； 2 电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的。6.3.1 电梯、自动扶梯和自动人行道维护管理应符合下列要求： 1 物业服务人应确保电梯设备处于安全状态，委托依法取得

　　相应资质的进行维护，委托保险公司提供足够且适当保险； 2 多台电梯设备安装在共用电梯井道或空间或同一机房内， 物业服务人应委托同一个维护组织进行维护； 3 在电梯设备使用期间，应保证乘客电梯和载货电梯的报警 装置有效并与救援服务组织保持每天 24h 联系； 4 应保证电梯设备使用者能获取准确的维护组织的名称和电 话，有关信息应粘贴在明显可见的地方； 5 应妥善保管机房和滑轮间门（活板门）、检修门和安全门 以及层门的钥匙，并保证始终可在建筑物内获得，同时应保证仅提 供给授权允许进入这些区域的人员使用；6 应为维护组织和实施救援的人员提供安全进入建筑物和电 梯设备区域的通道，并确保维护人员进入工作区域的通道安全畅 通。 7 电梯通信工具出现故障或电梯出现危险状况时，物业服务 人应立即停止电梯的运行； 8 在下列情况下，物业服务人应及时通知维护组织： 1） 察觉电梯设备出现异常或电梯设备所在环境有异常变化时； 2）

　　电梯设备在危险状况下停止运行后； 3） 由其授权和指派的人员介入救援后； 4） 与电梯设备本身和（或）其使用环境或使用有关的任何改变前； 5）

　　在任何对电梯设备的第三方检查或工作前； 6） 在电梯设备准备长期停止运行前； 7） 在电梯设备长期停止运行后再次恢复使用前。 6.3.2 物业服务人应在下列情况下进行维护方面的风险评价： 1 更换维护组织； 2 建筑物和（或）电梯设备的使用发生变化； 3 电梯设备经改装或建筑物变化之后； 4 在发生了与电梯设备有关的事故之后。 6.3.3 物业服务人应保持与维护组织通信联络畅通，设立24h维保 值班电话，保证接到故障通知后及时予以排除；接到电梯困人故障

　　报告后，维保人员及时抵达维保电梯所在地实施现场救援，设区的 市抵达时间不超过 30min，其他地区一般不超过 1h。 6.3.4 物业服务人应督促维护组织依据法规和合同的要求，按照安

　　装使用维护说明书的规定，并且根据所保养电梯使用的特点，制定 合理的维保计划与方案，对电梯进行清洁、润滑、检查、调整，更 换不符合要求的易损件，使电梯达到安全要求，保证电梯正常运行。 6.3.5 建立电梯的维保记录，维保记录应当经物业服务人的安全管理人员签字确认。维保记录应及时归入电梯安全技术档案，至少保存4年。6.3.6 维护组织每年度至少进行

　　1 次自行检查，自行检查在特种设 备检验机构定期检验之前进行，自行检查项目及其内容根据使用状 况确定，但是不少于年度维保和电梯定期检验规定的项目及内容，

　　并且向物业服务人出具有审核人员签字、加盖维护组织公章或者其他专用章的自行检查记录或者报告。6.3.7 如果维护组织所作的风险评价结果表明需要增加某种附加警示时，应将这些警示直接设置在电梯设备或零部件上。如不能，

　　也应在附近处设置。 6.3.8 标记、标志、图示和书面警示应符合以下要求：

　　1 不应使用仅标注“危险”的标志或书面警示； 2 书面警示应采用中文编写，易于理解，无歧义； 3 直接附在电梯设备或零部件上的标记、标志、图示和书面 警示应能长久地保持清晰，模糊时应予以更新。 6.3.9 维护组织在维保过程中，发现事故隐患及时告知物业服务人；发现严重事故隐患，及时向当地特种设备安全监督管理部门报告。 6.3.10 除由受委托的维护组织进行的检查和测试工作外，物业服 务人还需定期完成下列各项工作： 1 电梯应保持电梯井道以外部分及轿厢内的清洁，通过全程上行及下行来评价乘运质量的变化，以及电梯设备的损坏情况。以下列出评

　　价电梯设备未发生缺失或移位、未受损伤和功能正常的典型检查项目：1）层门和门地坎； 2）平层准确度； 3）非限制区内的指示器；4）层站按钮；5）轿内选层按钮； 6）开关门按钮； 7）轿厢内与救援服务永久保持联系的双向通信工具； 8）轿厢内正常照明； 9）门保护装置； 10）安全标志/须知；

　　11）对仅载货电梯和杂物电梯只检查相关项目。 2 自动扶梯和自动人行道应保持自动扶梯和自动人行道外部的清洁，进行全程双向运行（如果有）来评价乘运质量的变化，以及电梯设备的损坏情况。以下列出评价电梯设备未发生缺失或位移、未受损伤和功能正常的典

　　型检查项目：1）所有的照明和指示器； 2）紧急停止装置； 3）扶手带；4）围裙板和防夹装置；5）梳齿板； 6）安全标志/须知；7）扶手带和梯级/踏板之间的速度差； 8）梯级/踏板； 9）扶手装置和护板； 10）头部防护和前沿板； 11）出入口处的安全性和通畅性。 6.3.11 电梯、自动扶梯和自动人行道紧急情况下的救援工作应符 合以下要求： 1 物业服务人授权的救援人员应通过维护组织的培训，培训内容应与特定的电梯设备相符，并应不断更新； 2 所授权的救援人员仅可通过层门解救电梯内乘客； 3 所授权的救援人员无法通过手动和（或）电气应急装置移动轿厢时，应与维护组织取得联系。 6.3.12 物业服务人应在维护组织协助下制定应急措施和救援预 案，每半年至少进行 1

　　次现场处置方案演练，每年至少组织 1 次专 项应急预案演练。”等内容，则是就电梯的服务边界对物业企业作出了明确具体的要求。

　　按照《吉林省物业管理条例》第九十九条规定，电梯出现故障危及人身安全的，可以由业委会或居（村）委会申请应急使用物业维修资金进行维修。

　　三、关于将存在电梯安全隐患的长春市内小区的电梯安全评估作为政府2023年度专项民生工程项目来重点解决的问题

　　此项工作应有特种设备监管部门负责，具体由市市场监督管理局解答。

　　感谢您对我们工作的关注与支持，希望您继续监督我局工作。

　　长春市住房保障和房屋管理局

　　2023年6月30日