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　　是否同意公开【依申请公开】

　　长房议字〔2022〕18号      　      签发人：崔 巍   

　　政协长春市十四届委员会第一次会议

　　第341号委员提案的答复

　　李兆彤委员：

　　您在政协长春市十四届委员会第一次会议上提出的《关于加强老旧小区物业管理工作的建议》（第341号）收悉，现答复如下：

　　首先感谢您提出中肯的建议。对您提出的老旧小区年代久远规划不合理，人员受限自治能力差，条件受限物业服务水平低，机制缺乏责任意识弱等问题，进行了认真分析。对您提出的完善基础设施，探究适合老旧小区的物业管理模式，提升居民自治能力，充分发挥街道社区的指导和监督作用的建议进行了细致的研究，我局十分赞同和认可，下一步将结合建议开展物业管理工作。

　　一、主要做法

　　我市物业服务行业自1996年起，经过二十六年的发展，在提升城市管理水平、改善人居环境、构建和谐社会、创建文明城市和幸福长春的过程中发挥了积极作用。

　　（一）老旧住宅区物业管理工作。2016、2017年旧城改造后的777个老旧住宅区均已实行了长效物业管理。2018到2020年我局每年都按照年度《老旧住宅区长效物业管理方案》，推进老旧住宅区物业管理的提升。按照省市物业治理的要求和市领导的工作部署，将2021年确定为老旧住宅区物业管理攻坚年，我局出台了《长春市老旧住宅区物业管理攻坚方案》，提出了实现党组织物业管理工作领导、业主自治组织建设、物业管理社会化“三个全覆盖”的工作目标，确定了7个方面21项有力的推进措施。按照攻坚方案及时制发了《老旧住宅区物业管理攻坚工作指导手册》，将各项工作任务进行了细化和分解，明确了17项工作任务清单及考核标准。截至2021年底，全市11个城区、开发区的2010年（含）前建成的2511个住宅区攻坚项目完成了“三个全覆盖”总目标。

　　（二）提高老旧住宅区居民物业商品化意识。老旧住宅区改造后开展长效物业管理，提高居民付费意识非常重要，要加强物业商品化意识的宣传。改造后并非一劳永逸，设施设备的管理和环境绿化的维护同样依赖资金的投入，引入专业化物业管理非常必要。但大多数老旧住宅区居民没有物业

　　交费意识，观念转变十分重要，需要媒体和街道社区耐心细致地做好宣传工作。同时在老旧住宅区实施改造前，征求居民改造后长效物业管理意见，居民同意实施物业管理的，优先列入改造计划。同时选取有实力、有意愿的物业服务企业参与到老旧小区改造工作中。

　　（三）加强物业服务行业的监管。为加强对物业服务行业的有效监管，成立长春市物业专业委员会，通过加强行业自律、延伸政府职能，促进行业健康有序发展。严格落实《长春市物业服务企业信用等级评定暂行办法》和《长春市物业服务企业信用等级评定暂行标准》，建立健全企业信用档案。全面规范选聘流程和方式，要求建设单位依法依规对新建住宅项目前期物业服务实行公开招投标。同时，做好专家库管理、招投标受理、资料审核、专家抽取监督和备案存档等工作。为促进我市维修资金管理水平提档升级，形成“市级归集、区级核实、统一核算、联合监管”的新模式，我局制定了《物业维修资金部分管理职能下放工作实施方案（试行）》。加强行政执法力度，对违法违规物业服务企业进行立案调查，根据违法事实进行罚款。

　　（四）提高老旧住宅区专业化物业服务。为了有效落实老旧住宅区物业治理，按照一小区一策，在充分征求产权单位、居民意愿的前提下，积极推动组建业主委员会、物业管理委员会，推动常态化封闭式管理。鼓励有条件的城区、开发区成立国有物业服务企业，也可以通过新建、重组方式成立公益性物业服务企业，并给予政策、资金等适当扶持；为业主提供一批信誉好、有意愿、具有老旧住宅区管理经验的物业服务企业名录，供业主选聘。属地街道社区组织业主根据服务项目、价格等因素，选聘口碑好、服务好、理念先进、信用优秀的物业服务企业。在保障基本物业服务的基础上，业主可以以楼栋、单元为单位，与物业服务人协商增加有偿服务内容，提高服务标准和价格，满足差异化物业服务需求。

　　二、建议的办理情况

　　（一）关于完善基础设施问题

　　我局将积极配合市建委老旧住宅区改造建设后的长效物业管理工作。同时在进行改造前征求居民对物业管理意见，同意开展物业管理的小区可优先引入改造计划。我局配套制定了老旧住宅区房屋公共部位共用设施设备日常维修、绿化养护、卫生保洁、秩序维护等4项管理内容。出台了老旧住宅区房屋完好整洁；公共照明设备完好；加强共用设施设备和共用部位的日常维修；保持卫生清洁及时清运垃圾；定期维护绿植；车辆有序停放；清理私搭滥建、杜绝毁绿种菜；保持道路完好，井盖无缺失等8个方面的服务标准。

　　（二）关于探究适合老旧小区的物业管理模式问题

　　指导各城区、开发区因地制宜，通过采取专业化服务、业主自管等物业管理模式，消除无物业管理住宅小区，不断扩大物业服务覆盖范围。街道、社区对住宅小区群众基础好、公共基础条件较好的，组织成立业主大会、业主委员会，选聘物业服务企业提供专业化服务；业主决定自行管理的，街道社区协助业主成立自治管理机构，确定管理规约。通过新建、重组方式成立公益性物业服务企业，并给予政策等适当扶持；为业主提供一批信誉好、有意愿、具有丰富住宅管理经验的物业服务企业名录，供业主选聘。在保障基本物业服务的基础上，业主可以以楼栋、单元为单位，与物业服务人协商增加有偿服务内容，提高服务标准和价格，满足差异化物业费服务需求。

　　（三）关于提升居民自治问题

　　乡镇（街道）、社区居（村）民委员会做好宣传发动工作，对业主委员会组建、换届工作进行全程监督指导。业主委员会应当动员业主积极参与共同管理事务，确定物业管理社会化模式；代表业主与选聘的物业服务人依法签订物业服务合同，监督协助物业服务人履行合同；督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，依法履行按时、足额交纳物业服务费等业主义务；对业主违规违约行为进行劝阻。

　　（四）关于充分发挥街道社区的指导和监督作用问题

　　乡镇（街道）建立物业管理机构，负责物业服务行为监管、矛盾纠纷调处、组织应急维修服务。制定物业管理工作常见问题处理手册，确保基层物业管理工作标准化、专业化。社区居（村）民委员会在乡镇（街道）指导下，组织、协助辖区业主依法设立业主大会，并指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责，组织指导“三长”收集民情信息、宣传政策法规、调处矛盾纠纷、开展便民服务、实施有效监督。 

　　    建设美好幸福家园是管理部门和物业服务企业的工作目标，更是相关部门齐抓共管，广大业主积极参与，各方社会力量共同担当的结果。再次感谢您对我们工作的关注与支持，希望您继续监督我局工作。

长春市住房保障和房屋管理局

　　2022年7月28日   

　　联系人姓名及电话：杨航   0431-81810773