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　　是否同意公开【依申请公开】

　　长房议字〔2022〕16号      　      签发人：崔 巍   

　　政协长春市十四届委员会第一次会议

　　第089号委员提案的答复

　　王洪源委员：

　　您在政协长春市十四届委员会第一次会议上提出的《关于老、旧、散以及弃管小区管理的建议》（第089号）收悉，现答复如下：

　　首先感谢您提出中肯的建议。对您提出的老旧住宅区基础设施老化落后、物业维修资金缺失、居民认识存在误区、脏乱差现象普遍存在等问题，进行了认真分析。对您提出的政府出资统一进行基础设施改造，采取适当方式建立老旧散楼专项维修资金、加强引导强化业主委员会自治管理，因地制宜引进专业物业公司管理的工作建议进行了细致的研究，我局十分赞同和认可，下一步将结合建议开展物业管理工作。

　　一、主要做法

　　我市物业服务行业自1996年起，经过二十六年的发展，在提升城市管理水平、改善人居环境、构建和谐社会、创建文明城市和幸福长春的过程中发挥了积极作用。

　　（一）老旧住宅区物业管理工作。2016、2017年旧城改造后的777个老旧住宅区均已实行了长效物业管理。2018到2020年我局每年都按照年度《老旧住宅区长效物业管理方案》，推进老旧住宅区物业管理的提升。按照省市物业治理的要求和市领导的工作部署，将2021年确定为老旧住宅区物业管理攻坚年，我局出台了《长春市老旧住宅区物业管理攻坚方案》，提出了实现党组织物业管理工作领导、业主自治组织建设、物业管理社会化“三个全覆盖”的工作目标，确定了7个方面21项有力的推进措施。按照攻坚方案及时制发了《老旧住宅区物业管理攻坚工作指导手册》，将各项工作任务进行了细化和分解，明确了17项工作任务清单及考核标准。截至2021年底，全市11个城区、开发区的2010年（含）前建成的2511个住宅区攻坚项目完成了“三个全覆盖”总目标。

　　（二）提高老旧住宅区居民物业商品化意识。老旧住宅区改造后开展长效物业管理，提高居民付费意识非常重要，要加强物业商品化意识的宣传。改造后并非一劳永逸，设施设备的管理和环境绿化的维护同样依赖资金的投入，引入专业化物业管理非常必要。但大多数老旧住宅区居民没有物业交费意识，观念转变十分重要，需要媒体和街道社区耐心细致地做好宣传工作。同时在老旧住宅区实施改造前，征求居民改造后长效物业管理意见，居民同意实施物业管理的，优先列入改造计划。同时选取有实力、有意愿的物业服务企业参与到老旧小区改造工作中。

　　（三）加强物业服务行业的监管。为加强对物业服务行业的有效监管，成立长春市物业专业委员会，通过加强行业自律、延伸政府职能，促进行业健康有序发展。严格落实《长春市物业服务企业信用等级评定暂行办法》和《长春市物业服务企业信用等级评定暂行标准》，建立健全企业信用档案。全面规范选聘流程和方式，要求建设单位依法依规对新建住宅项目前期物业服务实行公开招投标。同时，做好专家库管理、招投标受理、资料审核、专家抽取监督和备案存档等工作。为促进我市维修资金管理水平提档升级，形成“市级归集、区级核实、统一核算、联合监管”的新模式，我局制定了《物业维修资金部分管理职能下放工作实施方案（试行）》。加强行政执法力度，对违法违规物业服务企业进行立案调查，根据违法事实进行罚款。

　　（四）提高老旧住宅区专业化物业服务。为了有效落实老旧住宅区物业治理，按照一小区一策，在充分征求产权单位、居民意愿的前提下，积极推动组建业主委员会、物业管理委员会，推动常态化封闭式管理。鼓励有条件的城区、开发区成立国有物业服务企业，也可以通过新建、重组方式成立公益性物业服务企业，并给予政策、资金等适当扶持；为业主提供一批信誉好、有意愿、具有老旧住宅区管理经验的物业服务企业名录，供业主选聘。属地街道社区组织业主根据服务项目、价格等因素，选聘口碑好、服务好、理念先进、信用优秀的物业服务企业。在保障基本物业服务的基础上，业主可以以楼栋、单元为单位，与物业服务人协商增加有偿服务内容，提高服务标准和价格，满足差异化物业服务需求。

　　二、建议的办理情况

　　（一）关于政府出资统一进行基础设施改造问题

　　我局将积极配合市建委老旧住宅区改造建设后的长效物业管理工作。同时在进行改造前征求居民对物业管理意见，同意开展物业管理的小区可优先引入改造计划。我局配套制定了老旧住宅区房屋公共部位共用设施设备日常维修、绿化养护、卫生保洁、秩序维护等4项管理内容。出台了老旧住宅区房屋完好整洁；公共照明设备完好；加强共用设施设备和共用部位的日常维修；保持卫生清洁及时清运垃圾；定期维护绿植；车辆有序停放；清理私搭滥建、杜绝毁绿种菜；保持道路完好，井盖无缺失等8个方面的服务标准。

　　（二）关于采取适当方式建立老旧散楼专项维修资金问题

　　扩大物业维修资金归集范围，针对未建立物业维修管理制度的老旧住宅区, 业主可以结合小区物业管理特点，参照现行物业维修资金管理制度，通过业主大会表决确定园区共用部位、共用设施设备维修资金的交存标准、交存比例、交存范围、交存时点等，由各城区、开发区建立专户代管并制定使用流程。优化物业维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限，逐步向区级物业管理主管部门下放资金使用初审权。推行应急维修使用程序，对于屋面防水渗漏、下水阻塞、电梯故障及外立面脱落的维修申请，由业主大会或者业主委员会依法申请启动应急程序，从物业维修资金中列支相关费用。

　　（三）关于加强引导强化业主委员会自治管理问题

　　乡镇（街道）、社区居（村）民委员会要发挥“三长”、党员示范引领作用，加强教育和引导，强化业主交费意识，提高物业费收费率,加强共有部分经营性收益管理。鼓励业主大会整合老旧住宅区内可供经营的公共资源，业主有意愿将扣除合理成本之后的经营所得收益用于补充老旧住宅区物业管理经费的，应经业主大会表决同意后使用，并按照规定公示收支情况。各城区、开发区优化公共管理经费的使用，整合部分市容整治专项经费、绿化养护费等专项经费，用于弥补老旧住宅区物业管理经费缺口。社区组织指导“三长”收集民情信息、宣传政策法规、调处矛盾纠纷、开展便民服务、实施有效监督。

　　（四）关于因地制宜引进专业物业公司管理问题

　　指导各城区、开发区因地制宜，通过采取专业化服务、业主自管等物业管理模式，消除无物业管理住宅小区，不断扩大物业服务覆盖范围。街道、社区对住宅小区群众基础好、公共基础条件较好的，组织成立业主大会、业主委员会，选聘物业服务企业提供专业化服务；业主决定自行管理的，街道社区协助业主成立自治管理机构，确定管理规约。通过新建、重组方式成立公益性物业服务企业，并给予政策等适当扶持；为业主提供一批信誉好、有意愿、具有丰富住宅管理经验的物业服务企业名录，供业主选聘。在保障基本物业服务的基础上，业主可以以楼栋、单元为单位，与物业服务人协商增加有偿服务内容，提高服务标准和价格，满足差异化物业费服务需求。

　　建设美好幸福家园是管理部门和物业服务企业的工作目标，更是相关部门齐抓共管，广大业主积极参与，各方社会力量共同担当的结果。再次感谢您对我们工作的关注与支持，希望您继续监督我局工作。

　　长春市住房保障和房屋管理局

　　2022年7月28日   

　　联系人姓名及电话：杨航   0431-81810773