是否同意公开【依申请公开】

　　长房议字〔2021〕6号              签发人：崔  巍

　　对政协长春市十三届委员会第五次会议

　　第258号委员提案的答复

　　戴世和委员：

　　您在政协长春市十三届委员会第五次会议上提出的《关于旧城改造投入与物业化管理相结合，提升老旧散小区居民生活品质的建议》（第258号）收悉，现答复如下：

　　首先感谢您提出中肯的建议。对您提出的老旧住宅区社会化物业管理难、收费难和长效管理难等方面存在的问题，进行了认真分析。对您提出的物业管理部门要加强引导老旧小区的物业管理逐步向专业化转变，明确物业服务和收费标准，采取多种方式选聘物业服务企业的工作建议进行了细致的研究，我局十分赞同和认可，下一步将结合建议开展物业管理工作。

　　一、主要做法

　　（一）坚持法治先行，制定出台各项法规政策。依据国务院2003年颁布的《物业管理条例》，我市结合实际工作需要制定了《长春市物业管理条例》（2008年1月1日施行）。同时，制定出台了《长春市物业专项维修资金管理办法》、《长春市物业服务招标投标管理办法》和《长春市物业服务企业信用管理暂行办法》等配套规章和规范性文件。

　　（二）创新工作格局，构建“四级”物业管理工作体制。根据物业服务行业发展形势和管理工作实际需要，2008年，我们率先提出并构建了市、区、街道、社区“四级”物业管理工作格局，明确了各级管理职能，自2009年起，陆续向各城区、开发区下放多项具体工作职能。此项举措得到了国家住建部的充分肯定。同时，通过建立联席会议制度、建立物业服务纠纷快速处理调解机制、加强业主大会和业主委员会的规范化建设和管理等一系列工作措施，为确保物业管理工作快速、有效地运作提供了组织保障。

　　（三）提升管理水平，严格规范物业服务企业从业行为。为加强对物业服务行业的有效监管，我们搭建了新建住宅前期物业服务招标投标监管平台，建立健全了“事中、事后”管理制度，并结合行政执法手段避免行业问题反弹。一是加强“事中”监管，使日常巡查与“双随机、一公开”抽查相结合。针对抽查中发现的问题，督促物业企业依法依规进行整改。同时，会同各城区、开发区物业管理主管部门加强对辖区物业服务活动的日常巡查监管，特别是对信访问题突出的项目进行重点监管，及时关注信访问题处理进展情况。二是建立物业企业信用管理制度，发挥“事后”监管成果作用。会同各城区、开发区物业管理主管部门落实《长春市物业服务企业信用管理暂行办法》，建立并完善企业信息和诚信档案，按照评定标准为物业企业进行评定。每年第一季度向社会公示上年度物业企业评定结果。三是加大行政处理力度，纠正物业企业违法违规行为。对于违法违规的物业企业，采取约谈、行政处罚、限制承接新的物业服务项目等行政手段，严肃查处企业物业服务违法违规行为。

　　（四）加大宣传力度，引导并发挥正确舆论导向作用。我们注重日常宣传，督促媒体发挥正确的舆论导向作用，保证相关报道的专业性、科学性、客观性和公正性。同时，借助电视、广播、报纸和新媒体等多种宣传形式，系统解读政策、剖析典型案例、开展热点难点问题讨论，端正社会公众对物业管理工作的认识，加深理解；明确物业管理中各方的责、权、利；培养业主树立自治意识和物业服务有偿意识，使其真正融入到物业管理活动中来。

　　二、建议的办理情况

　　今年，市政府明确物业管理工作的重点是集中攻坚整治老旧住宅区，出台了《长春市老旧住宅区物业管理攻坚方案》（长府办发【2021】12号），主要目标是发挥党的领导核心作用，实现党组织对老旧住宅区物业管理工作领导的全覆盖；强化业主自觉参与管理的意识，实现老旧住宅区业主自治组织建设全覆盖；提高物业服务社会化程度，实现老旧住宅区物业管理社会化全覆盖。按照三个全覆盖的工作目标，制定了7个方面21项工作举措，力争通过一年努力，全面提升老旧住宅区物业管理水平。

　　5月8日，我局组织各城区、开发区召开了攻坚工作碰头会，交流讨论了各自的成熟经验以及解决老旧住宅区存在问题的意见建议，共同研究落实《攻坚方案》要点的工作措施，按照“五化”工作方法对下步工作计划和要求进行了安排部署。各城区、开发区已经分别制定了攻坚方案、责任清单和问题清单。5月21日周贺副市长组织老旧住宅区物业管理攻坚工作推进会，会上周市长提出各城区、开发区要提高思想认识、成立领导机构，贯彻各项攻坚措施；各相关部门要密切协作形成攻坚合力；牵头单位要及时总结经验，推广攻坚工作的好做法。

　　（一）关于明确老旧住宅区服务内容和收费标准、政府补贴问题

　　对于委员提出的明确老旧住宅区服务内容，我局已经制定了老旧住宅区房屋共用部位、共用设施设备的日常维修养护服务;绿化养护服务;卫生保洁服务;秩序维护服务4项管理内容。

　　同时出台了保持老旧住宅区房屋完好、整洁，外墙无乱张贴、乱涂画；灯、楼道灯等公共照明设备完好；及时处理共用设施设备和共用部位的日常维修；卫生保洁工作及时到位，楼外共用部位和道路无垃圾；小区内的绿植进行定期维护；合理设置停车位，引导车辆有序停放；杜绝私搭滥建、开辟“小菜园”、饲养家禽；保持小区内方砖、道路完好，井盖无缺损丢失等8个方面的服务标准。

　　目前我市物业服务收费标准尚未出台。我局继续积极配合市物价主管部门完善我市物业服务收费标准，尽快出台物业服务政府指导价。在我局与市发改委前期业务对接的基础上，继续推进此项工作的开展。待标准出台后指导各城区、开发区严格对物业服务企业进行监管，对于保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，要求物业服务企业严格执行政府指导价。对于放开价格的住房，指导业主通过业主大会表决，与选聘的物业服务企业在物业服务合同中明确物业服务价格。同时，监督物业服务企业严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务，解决物业费收费不规范带来的矛盾纠纷。

　　针对委员提出的明确政府补贴标准问题，按照《长春市老旧住宅区物业管理攻坚方案》的规定，市、区两级要建立老旧住宅区物业管理奖补专项资金，区级还要建立老旧住宅区物业管理应急专项资金。应急资金用于处理辖区内物业管理突发事件的实际支出。奖补资金用于对老旧住宅区转变物业管理模式中，物业管理社会化程度高、物业服务费和生活垃圾处理费收费率高的乡镇（街道）、社区居（村）民委员会和“三长”进行奖励；对工作开展好的业主委员会进行奖励；对承接老旧住宅区管理面积大、服务标准高、业主反映好的物业服务企业进行奖励。各城区、开发区按照属地实际情况，制定老旧住宅区物业管理奖补专项资金分配方案。

　　为了推进老旧住宅区物业社会化管理，应强化业主交费意识，提高物业费收费率。乡镇（街道）、社区居（村）民委员会发挥“三长”、党员示范引领作用，加强教育和引导，依法收取生活垃圾处理费，加强共有部分经营性收益管理。鼓励业主大会整合老旧住宅区内可供经营的公共资源，业主有意愿将扣除合理成本之后的经营所得收益用于补充老旧住宅区物业管理经费的，经业主大会表决同意后可以使用，并按照规定公示收支情况。各城区、开发区因地制宜，优化公共管理经费的使用，整合部分市容整治专项经费、绿化养护费等专项经费，用于弥补老旧住宅区物业管理经费缺口。

　　（二）关于老旧住宅区选聘物业服务企业向市场化过渡问题

　　按照《长春市老旧住宅区物业管理攻坚方案》的要求，各城区、开发区可以通过新建、重组方式成立公益性物业服务企业，并给予政策、资金等适当扶持；为业主提供一批信誉好、有意愿、具有老旧住宅区管理经验的物业服务企业名录，供业主选聘。在保障基本物业服务的基础上，业主可以以楼栋、单元为单位，与物业服务人协商增加有偿服务内容，提高服务标准和价格，满足差异化物业服务需求。

　　同时加强区级物业管理主管部门指导业主组织建设工作。乡镇（街道）、社区居（村）民委员会要对业主委员会组建、换届工作进行全程监督指导。已成立业主大会，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。解决业主委员会组建难，运行不规范的问题。

　　建设美好幸福家园是管理部门和物业服务企业的工作目标，更是相关部门齐抓共管，广大业主积极参与，各方社会力量共同担当的结果。再次感谢您对我们工作的关注与支持，希望您继续监督我局工作。

　　长春市住房保障和房屋管理局

　　2021年6月28日

　　联系人姓名及电话：杜刚    0431-81810770

　　抄送：市政协提案委办公室、市政府办公厅议案处