是否同意公开【同意】

　　长房议字〔2020〕15号           签发人：崔巍

　　对市政协十三届四次会议第381号提案的答复

　　郑剑委员：

　　您在市政协十三届四次会议上提出的《关于修改<长春市物业管理条例>的几点建议》（第381号）收悉，现答复如下：

　　现行《长春市物业管理条例》（以下简称《条例》）于2008年1月1日起正式施行，该《条例》是目前我市物业管理工作的主要法律依据。近年来，国家取消了物业管理师注册、物业服务企业资质认定,要求各级物业管理主管部门研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式，加强事中事后监管，《条例》应随之进行修订调整。且随着物业管理工作的不断推进，当前物业管理活动中出现的一些新情况、新问题，《条例》中未作明确规范，已不能完全适应目前物业管理工作的实际需要。

　　为切实满足目前我市物业管理工作的实际需要，2019年10月9日，我局在市人大组织召开的2020年度地方性法规立法建议项目调研会上申请对《条例》进行修订，在人大的支持下确定列入本年度立法计划。此次修订将以《中华人民共和国民法典》为基础，以上位法的修订内容为依据，结合即将出台的《吉林省物业管理条例》，借鉴外省、市先进做法和经验，修订的重点内容主要包括以下几方面：进一步明确工作职能、严格规范业主组织建设相关活动、改变物业维修资金表决方式、建立信用信息管理体系等，切实提高行业管理的系统性、协同性、针对性和有效性。

　　一、关于行政监管方面的修订建议

　　《条例》第五条中规定：“建设、规划、民政、价格、园林、环保、市容环卫、行政执法、公安、工商及其他相关部门应当按照各自职责，做好物业管理工作。街道办事处、乡镇人民政府在县（市）、区物业管理行政主管部门指导下，组织、协助本辖区内的业主依法设立业主大会，并指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责”。此条款内容未明确各职能部门的具体职责范围，且随着国家加强和完善城乡社区治理意见的提出，以及我市物业管理工作重心的不断下移，将逐步增加街道社区的主导和基础作用。在此次《条例》的修订过程中，我们将调整细化街道办事处和社区居民委员会的工作职能，充分发挥基层政府治理和社区调节、居民自治良性互动的积极作用。同时，结合《长春市人民政府关于进一步加强住宅物业管理工作的指导意见》（长府发【2013】17号）中关于“切实落实住宅区综合管理责任”的内容，在《条例》中进一步明确各有关部门职责，要求其按照职责分工依法监管，加大对住宅区执法力度。

　　二、关于业主大会和业主委员会方面的修订建议

　　《条例》出台早于2009年建设部出台的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》），《条例》中业主组织建设方面的条款不详尽，且部分内容与《指导规则》中部分内容不一致，在处理具体问题时适用性不强且容易产生争议。

　　在此次修订时，针对业主组织建设和业主委员会日常工作监管方面，我们将重点研究为业主组织建设工作提供具体的、操作性强的政策支持和指导，包括您提出的筹备组人员和业委会候选人资格条件，以及业委会委员身份终止条件、业主组织建设具体流程、筹备组和业委会职责等方面，并将进一步加强对业主委员会成员履职情况的日常监管。

　　三、关于前期物业服务方面的修订建议

　　为有效构建公平有序的物业服务市场竞争环境， 2019年末，我局结合我市物业服务招投标工作开展的实际情况，修订了《长春市物业服务招标投标管理办法》。结合修订后的《长春市物业服务招标投标管理办法》，在全市范围内全面推进住宅项目前期物业服务招投标工作的开展，多部门联合把控，确保新建住宅项目的建设单位在取得《商品房预售许可证》之前，在市物业管理主管部门的监管下依法依规地全面开展物业服务招投标工作，并完成相关手续的办理。

　　在下步工作中，我局将积极配合市发改委，参与我市物业服务政府指导价的确定工作，制定对应价格的物业服务标准，指导各城区、开发区对物业服务企业进行监管。同时，监督物业服务企业严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。

　　四、关于物业服务方面的修订建议

　　在《条例》的修订过程中，我们将结合实际工作需要调整罚则。一是按照《物业管理条例》相关内容及权责一致原则，将处罚条款执行部门调整为县（区）级以上物业管理主管部门，满足各区物业管理工作实际需要。二是结合物业服务企业违规行为，对罚则部分进行增补，包括您提出的物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒不撤离的，以及物业服务企业退场时不配合交接资产资料的等，特别是对于涉及其他行政主管部门职能范围的问题，明确责任部门，加强对物业企业的有效监管。

　　同时，我局结合制定的《长春市物业服务企业信用管理暂行办法》和《长春市物业服务企业信用评分暂行标准》，积极建立健全物业服务企业信用管理体系，建设我市物业服务企业信用信息管理系统。在下步工作中，我局将组织区级物业管理主管部门、街道、社区和物业服务企业落实信用管理相关工作，通过对物业服务企业进行信用评价，促进物业服务企业诚信自律，加强对物业服务行为的事中事后监管。

　　五、关于专项维修资金表决程序方面的修订建议

　　法律法规规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。在实际操作中，因业主不支持、不配合或者联系不上等原因，导致表决不能通过，难以启动物业维修资金，影响了共用设施设备的维修，甚至给部分业主的专有部分造成了严重损失。尽管我市在制定《长春市物业专项维修资金管理办法》时，已有部分政策突破，但受《物权法》的表决比例限制，仍然无法解决物业维修资金使用难的问题。

　　在此次《条例》修订过程中，我们将积极落实《中华人民共和国民法典》关于业主表决的比例调整，即“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，决定使用建筑物及其附属设施的维修资金事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。同时，积极探索采取反向征求意见（异议表决）方式进行表决，从而进一步缓解物业维修资金使用难的问题。

　　感谢您对我局工作的关注与支持，希望能继续监督我局工作并提出宝贵意见建议。

　　长春市住房保障和房屋管理局

　　2020年6月30日    

　　联系人姓名及电话：车茜   0431-81810656

　　抄送：市政协提案委办公室、市政府办公厅议案处