张伟代表：
您在市人的十五届四次会议上提出的《关于加强物业管理的建议》（第117号）收悉，现答复如下：
首先感谢您提出中肯的建议。对您提出的物业费使用、环境卫生管理、停车管理等方面存在的问题进行了认真分析研究。对您提出的物业管理部门要加强监管力度，制定措施解决物业费收费难问题，依法成立业主委员会问题，物业服务企业实行招投标管理等工作建议进行了细致的研究，我局十分赞同和认可，下一步将结合建议开展物业管理工作。
一、物业管理基本情况
我市物业服务行业自1996年起步，历经二十二年的发展历程，我们始终按照“重点突破、整体提升”的工作思路，从“创新管理体制、加强监督指导、开展综合整治、建立长效机制、加大宣传力度”等多维度、多方面提升物业管理工作水平。
1、建章立制，建立健全法规政策体系。为规范我市物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理企业的权益，我市制定出台了《长春市物业管理条例》，及《关于加强“老、旧、散”住宅区物业管理工作实施意见》、《长春市物业服务企业信用等级评定暂行办法》、《长春市物业服务招标投标管理办法》、《长春市物业专项维修资金管理办法》等一系列相关配套政策和文件，为管理物业服务企业、规范我市物业服务市场提供了法律依据。
2、创新发展，构建“四级”物业管理工作体制。我市房屋面积大、物业服务企业多，为扭转市级单一管理的被动工作局面，我们不断探索创新，构建了市、区、街道、社区“四级”物业管理工作格局，明确了“四级”管理职能，按照管理重心下移原则，积极发挥基层物业管理作用。同时，我们坚持责权相一致的原则， 自2009年起，共分两次向各城区、开发区下放十四项工作职能，并通过建立联席会议制度、建立物业服务纠纷快速处理调解机制、加强业主大会和业主委员会的规范化建设和管理等一系列工作措施，构建了新的物业管理组织体系，为确保物业管理工作快速、有效地运作提供了组织保障。
3、综合整治，不断提升老旧住宅区环境。长春市老旧小区专项改造工作启动较早，目前主要分为两个阶段：第一阶段是基本改造阶段（2011年至2015年），主要是进行住宅楼本体维护等简单的改造工作，到2015年末，共组织各城区综合整治老旧住宅区230个，建筑面积约2000万平方米，惠及约25万户居民。第二阶段是精细化改造阶段（2016年至今）。按照市委市政府提出的坚决打赢旧城改造提升“攻坚战”的工作要求，以实现提升精细化管理水平为总体目标，我们在原有整治标准的基础上明确“一平、两通、三化、四有”的新标准，同时提出了“三不准、八必须”的工作要求。严格把关，狠抓落实，指导各城区、开发区两年内共整治老旧住宅片区316个，涉及8000余栋住宅楼，建筑面积约4700万平方米，惠及居民约45万户，128万人。
4、保障民生，建立老旧住宅区长效物业管理机制。老旧住宅区是城市管理的一大难题。近年来，结合老旧住宅区环境综合整治工作，我们加大力度，深入各城区、开发区，摸清情况、分析问题、分类指导、群策群力，建立健全了我市老旧住宅区物业管理长效机制。通过采取专业化物业管理、业主自治管理或社区化准物业管理等方式，为老旧住宅区提供基本物业服务。截至2015年年末，全市城区已实现老旧住宅区基本物业管理全覆盖的工作目标。
自2016年起，我们逐步引导长效物业管理工作向精细化发展。按照市委市政府“综合整治完成一个，物业管理跟进一个”和周贺副市长提出的城市精细化管理的工作要求。2017年9月，出台了《推进全市老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作的实施方案》。 截止2019年年末，在我局和各城区、开发区的共同努力和配合下，全市共打造了703个老旧住宅区达标项目，惠及居民50余万人，并为下一步工作积累了成功经验。
5、加强行业监管，规范物业服务企业从业行为。一是结合社区网格化管理模式，加强属地化管理力度。我们将物业管理工作结合到网格化管理的工作职能中，使物业服务纠纷问题在基层得到解决。二是开展物业服务项目招投标工作，规范我市物业服务招标投标活动。三是建立健全我市物业服务企业信息管理系统，及时掌握物业企业的基本情况和物业服务项目情况，开展对物业企业的动态监管。四是开展物业服务项目标准化考核工作。充分发挥物业服务示范项目的引领带动作用，促进全市物业服务行业规范发展。
6、多措并举，有效提高物业维修资金使用效率。全国物业维修资金管理普遍存在“双2/3”表决通过难问题。我局通过采取明确“双2/3”业主表决范围，降低表决难度，积极推进物业维修资金应急使用工作，研究探索多种表决模式，创建审价单位推荐制，改革资金划拨模式等措施，有效推进我市物业维修资金的顺畅使用，提高资金使用效率。
二、建议中相关问题的处理
经过各级物业管理部门的共同努力，长春市的物业管理工作取得了一些成绩，但因存在着现行法规政策对物业管理工作缺乏有效指导、物业服务政府指导价缺失、老旧小区设施设备维修资金难以落实、物业企业在服务过程中问题频发、业主组织建设问题逐步显现等问题，物业管理工作与广大群众对美好生活的需求还存在着一定差距。这样一些带有普遍性的问题，都是民生改善的重点和难点，引起了各级政府和主管部门的高度重视，正在通过改革创新的方式逐步得到解决。
1、关于园区停车秩序管理问题。停车难是随着经济社会发展而出现的社会热点、难点问题，这个问题的解决需要相关部门齐抓共管，开发企业和物业服务企业履行社会责任和合同义务，广大业主积极配合参与来共同解决。新开发建设的小区应严格按照规划部门的审批要求配建车库、车位，保证小区业主的停车需求。同时开发企业应积极回应小区停车难的问题，从服务社会的角度出发，通过租售并举等方式充分发挥小区闲置未售车库、车位的资源优势，缓解停车难的问题。物业服务企业要按照物业服务合同约定加强秩序管理，保证小区行车、停车有序，促进小区的和谐稳定和民生改善。对于社区代管、业主自治的老旧小区，应该广泛征求业主意愿按照大多数业主的意见，充分利用公共道路和场地的资源，在不影响消防安全等有关规定的基础上合理施划车位，同时做好后续的行车、停车秩序管理工作。
2、关于配建自行车棚和使用监控设备问题。相关主管部门应加强小区的规划设计，合理配建自行车棚和电动车棚，使小区的非机动车车辆能够合理规范停放。物业服务企业承接项目后要加强对非机动车辆的秩序管理，保证通行和停放有序。为保障小区业主人身和财产安全，要加强小区监控设备的维修和管理，保证正常发挥作用，能够配合有关部门和个人按规定调取相关影像资料，打击违法犯罪活动。
3、关于环境卫生管理问题。个别小区环境卫生脏乱差的问题，要通过加强专业化物业服务小区的监管力度，要求物业服务企业认真履行合同约定，做到生活垃圾日产日清，公共部位定期进行卫生消毒灭杀，绿地保持完整，无破坏、践踏、占用现象，维护小区的环境卫生。未实行专业化物业服务的区域，所在地街道办事处要加强保洁人员的管理，维护环境卫生。
4、关于物业服务费使用不规范和收支不透明问题。指导辖区物业管理主管部门加强物业服务企业的监督管理。要求物业服务企业严格按照与建设单位或者业主在物业服务合同中约定的价格收取物业费，同时按照合同中载明的委托服务事项提供质价相符的物业服务。并按照相关规定每半年向全体业主公布一次共用部位、公用设施设备经营收支情况，接受业主、业主委员会的监督。
您提出的上述问题我们将指导各城区、开发区物业主管部门进一步加强对物业服务企业的监管力度，以问题为导向督促企业进行综合整治，积极回应业主的合理诉求，改善居住环境和小区秩序，维护广大业主的合法权益。
三、建议的办理情况
物业管理工作关系千家万户，是一项重要的民生工作，涉及广大业主和物业服务企业的切身利益，热点难点问题较多，信访矛盾比较突出，为积极回应业主的合理诉求，改善居住环境和小区秩序，维护广大业主的合法权益，我局开展了以下工作：
1、补齐物业管理体制机制中的短板，进一步加强物业服务企业信用管理。在《长春市物业服务企业信用等级评定暂行办法》的基础上，结合我市物业管理实际工作需要，重新制定了《长春市物业服务企业信用管理暂行办法》，同时与软件公司合作开发了长春市物业服务企业信用信息管理平台，与《长春市物业服务企业信用管理暂行办法》配套，每年定期对物业服务企业遵守法律法规、信守合同、提供服务等方面进行评定，建立物业企业信用档案，并对物业企业实施守信激励和失信惩戒。通过完善事中、事后监管体系，构建诚实守信的市场环境，提升我市物业管理的整体水平，同时确保物业行业信用评价工作的依法公开、公平、公正，保护物业服务活动各方主体的合法权益。
2、全面推进我市住宅项目前期物业服务招投标工作。全局各部门形成工作合力，严格把控物业服务招投标工作流程，明确招投标的相关要件，重新梳理并充实评标专家库专家成员，严格执行评标专家的随机抽取，通过公证的形式确定评标结果等一系列方式，确保新建住宅项目的建设单位依法依规地全面开展物业服务招投标工作，并依法依规保障规范公开公平的物业服务企业竞争环境。
3、修订《长春市物业管理条例》。本次修订以上位法的修订内容为依据，借鉴外省、市先进做法和经验。修订的重点内容主要为：明确各级物业管理主管部门以及相关部门职责、推动发挥党建在业主组织建设中的引领作用、严格规范业主组织建设相关活动、改变物业维修资金表决方式、建立物业企业信用信息管理体系、调整行政处罚层级和条款内容等，通过调整和更新部分条款，解决物业管理中出现的新情况新问题，从而有效提高该《条例》的系统性、协同性、可操作性，为我市物业管理提供有力的法规支持。
4、加强对基层物业管理工作监督指导力度。明确各级物业管理部门工作任务和职责，结合扫黑除恶和和行业治乱开展工作。指导各城区、开发区物业管理主管部门在辖区内通过组织企业自查、现场巡查、随机抽查等方式，加强对物业服务企业监管力度。将检查和企业整改情况逐一建立台账，实行销号管理，对于违法违规的物业服务企业，采取约谈、行政处罚、限制参加新建物业服务项目招投标活动、限制申报物业服务标准化项目等行政手段，严肃查处企业违法违规行为，坚决避免问题反弹。对于在治理行业乱象过程中发现的涉黑涉恶线索，第一时间移送各级扫黑办。同时按照长春市加强乡镇街道改革的要求，强化街道对于辖区物业服务企业的监管，充分发挥物业行业在基层治理中的作用。
5、党建引领全面推进我市业主组织建设。通过街道社区基层党组织的党建引领，加强对业主委员会的组织领导。加强业主委员会建设，注重吸纳小区（楼院）党员进入业主委员会，通过按照程序依法依规把有威望、有能力、有热情的党员推选为业主委员会主任。加强对业主委员会依法履行职责情况的监管，同时充分发挥基层党组织领导核心作用和基层政府社会治理作用，发挥党员在业主组织中的模范带头作用。
6、配合市物价主管部门完善我市物业服务收费标准。积极配合市物价主管部门，尽快出台物业服务政府指导价，制定对应价格的物业服务标准。2019年我局与市发改委进行了业务对接，并与十余家物业服务企业代表就物业收费标准问题进行了座谈，同时对个别企业进行了调研，推进了此项工作的开展。待标准出台后指导各城区、开发区严格对物业服务企业进行监管，对于保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，要求物业服务企业严格执行政府指导价。对于放开价格的住房，指导业主通过业主大会表决，与选聘的物业服务企业在物业服务合同中明确物业服务价格。同时，监督物业服务企业严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务，解决物业费收费不规范带来的矛盾纠纷。
7、建立老旧住宅区长效物业管理机制。一是健全日常管理机制。建立健全老旧住宅区管理机制，畅通投诉及举报通道，确保居民发现的问题有人接待，有人管理。积极协调各有关部门，探索切实可行的住宅区内各种管线改造、抢修挖填的好办法，以保证整治效果不滑坡，长效物业管理有实效。二是创新管理模式，提高管理技术含量。积极探索适合不同住宅区的管理模式，因地制宜，科学规划。逐渐减少社区代管管理模式及业主自治模式，引导居民向专业化物业管理模式过渡，逐步减轻街道和社区压力，摆脱业主自治后劲不足的问题，为长效管理打好基础。
建设美好幸福家园是主管部门和物业服务企业的工作目标，更是相关部门齐抓共管，广大业主积极参与，各方社会力量共同担当的结果。再次感谢您对我们工作的关注与支持，希望您继续监督我局工作。
