关于《长春市按份共有产权廉租住房交易管理办法》起草说明

为进一步规范我市按份共有产权廉租住房销售、售后管理及权属界定等相关问题，我局代市政府起草了《长春市按份共有产权廉租住房交易管理办法》（以下简称《办法》），现将制定的必要性和可行性、法律依据、征求意见情况和有关问题说明如下：

一、制定的必要性、可行性

为了建立和完善多层次住房保障体系，加大廉租住房建设力度，多渠道筹集建设资金，切实解决城镇低收入住房困难家庭的住房问题，我省创新实行了廉租住房按份共有产权。我市从2007年至今，共建设按份共有产权廉租住房8543套、42.32万平方米。依据我市2007年出台的《长春市政府保障性住房建设与管理办法》和当初购房协议中的约定：保障房取得产权证后五年内不得上市交易，五年后上市交易的补交原交缴费用与市场价的差额。目前，大部分房源已经达到5年，百姓对办理按份共有产权廉租住房产权的要求非常迫切，对这部分廉租住房如何处置已经迫在眉睫，急需我市出台相应政策法规，规范按份共有产权廉租住房的权属登记和转移问题。

制定的依据

1.《公共租赁住房管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令11号）

2.《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）

3.《吉林省廉租住房按份共有产权实施管理办法》（吉建保[2009]5号）

三、征求意见的采纳情况

（一）市国土资源局建议：

1.第七条：“房屋权属登记部门须在《不动产登记证》‘附记’栏中注明‘按份共有产权廉租住房’及土地性质、保障对象持有的产权份额。”修改为“不动产登记机构依据房屋权属管理部门提供的相关资料在《不动产》‘附记’栏中注明‘按份共有产权廉租住房’及土地性质、保障对象持有的产权份额。”

采纳。

原文中的“《不动产登记证》”均改为“《不动产权证书》”。

采纳。

市财政局建议：

1.第六条：“购房满5年后，在取得该房屋完全产权后，可以上市交易，但政府拥有优先回购权。购房不满5年的，保障对象因特殊原因确需上市交易的，由政府按照原销售价格进行回购，所回购房屋作为公租房房源。”因回购房源零散分散，管理难度大，请再予以斟酌。

未采纳。原因为：我市按份共有产权廉租住房与政府完全产权廉租住房在同一个小区内建设。回购后，可与小区内其他廉租房一同运营管理，不存在房源零散分散的问题。

2.建议第十二条修改为：“保障对象取得完全产权后，房屋性质变更为普通商品住房，政府对小区物业管理、房屋和公共设施维修养护等不再给予补贴。”

采纳。

3.建议第十六条修改为：“市、区住房保障部门对于出售按份共有产权廉租住房所获取的资金收益，必须按照国有资产管理有关规定，全额纳入本级财政，资金继续用于保障房建设、回购及后续管理。”

采纳。

二道区人民政府建议：

1.第四条：“申请购买按份共有产权廉租住房的申请人必须符合当地低收入住房困难家庭标准限制”，该条款时间点不明确，建议改为：“本办法适用于申请人在申请时符合保障条件且已经完成购买按份共有产权廉租住房的家庭。”

采纳。

2.第六条：“购房满5年后，在取得该房屋完全产权后，可以上市交易，但政府拥有优先回购权”。该条款与《长春市政府保障性住房建设与管理办法》（长市房改字[2007]1号）第十三条“保障房取得产权证后五年内不得上市交易，五年后上市交易补交原交缴费用与市场价的差额”相矛盾，建议在该文件中注明“与《长春市政府保障性住房建设与管理办法》（长市房改字[2007]1号）中相似条款废除。”

采纳。《办法》第十八条规定，“本办法自发布之日起施行，本市已发布的规范性文件与本办法不一致的，以本办法为准。”

第七条：建议《不动产登记证》“附记”栏中注明“在本人未取得该房屋完全产权前，不可以上市交易。”防止申请人利用《不动产登记证》作为凭证将按份共有产权廉租住房进行违规交易。

采纳。

建议在《征求意见稿》中增加和明确：“按份共有产权廉租住房在尚未取得《不动产登记证》（完全产权），申请人出现房屋产权债务纠纷，应如何处置的办法。如经法院判决房屋已归属其他单位或个人（不符合低收入住房困难家庭条件），是否应依据法院判决结果进行认定和办理产权手续，或是依据《征求意见稿》中第十五条执行”。

未采纳，原因为：按份共有产权廉租住房在共有产权状态下发生债务纠纷的，按照《中华人民共和国物权法》中相关规定执行，不在本《办法》中另行规定。

按照《长春市保障性住房实物配租与租赁补贴分配管理办法》规定，申请保障性住房以家庭为单位，建议办法明确《不动产登记证》原则上应以主申请人为主，若需要共同署名，需另行递交申请。

未采纳。原因为：按份共有产权廉租住房购房合同签署人即视为该房屋的主申请人，也是《不动产权证书》内标注的房屋权属所有人；如需要共同署名，则参照正常房屋署名原则进行，不在本《办法》另行规定。

宽城区住房保障和公有事业服务中心建议：

1.第四条：“申请购买按份共有产权廉租住房的申请人必须符合当地低收入住房困难家庭标准限制”，请明确，符合当地低收入住房困难家庭标准是申请人入住时符合低收入住房困难家庭标准，还是申请购买产权时家庭必须符合低收入住房困难家庭标准；如保障对象后期购买房屋，人均住房面积超出16平方米，是否能够购买剩余部分产权。

采纳。

第八条：“按照谁使用谁承担的原则，保障对象须全额缴纳房屋维修基金和政府补贴后的物业管理费”，从何时开始缴纳房屋维修基金和政府补贴后的物业管理费。

未采纳。原因为：此项建议为实际业务管理问题，无需在《办法》中明确。

我区有84套廉价房在2010年廉租房项目中补建，2010年共建设1066套保障性住房（982套廉租住房，84套廉价住房），该84套廉价房与廉租住房在同一栋楼中，请予以考虑办理产权。

未采纳。原因为：经与权属登记部门沟通，这种情况可以办理产权，不在本《办法》中另行规定。

主要问题及说明

关于按份共有产权廉租住房的权属管理的问题

市住房保障和房地产管理局是全市保障性住房管理的主管部门，是市本级按份共有产权廉租住房的建设单位及责任主体，负责市本级按份共有产权廉租住房销售、售后管理及权属界定。各城区、开发区是市本级按份共有产权廉租住房的建设单位及责任主体，负责本区按份共有产权廉租住房销售、售后管理及权属界定。

（二）关于产权比例和房屋费用的问题

我市按份共有产权廉租住房的产权比例为政府占40%，个人拥有60%，国有产权份额部分对保障对象免收租金。

按照谁使用谁承担的原则，保障对象须全额缴纳房屋维修基金和政府补贴后的物业管理费。

（三）关于按份共有产权廉租住房上市交易限制的问题

保障对象拥有房屋有限产权，在购房后（以购房收据时间计算）5年内不得上市交易，不得交换、出售、出租、出借、捐赠、闲置或者擅自改变住房用途等。

购房满5年后，在取得该房屋完全产权后，可以上市交易，但政府拥有优先回购权。

购房不满5年的，保障对象因特殊原因确需上市交易的，由政府按照原销售价格进行回购，所回购房屋作为公租房房源。

将已购按份共有产权廉租住房通过买卖、赠与或者离婚析产等方式转移给他人的，该房屋的主申请人和共同申请的家庭成员都不得再次申请住房保障。

（四）关于按份共有产权廉租住房共有产权办理程序

市、区住房保障部门委托专人并出具委托书，提供办理房屋权属登记的有关资料，办理按份共有产权廉租住房首次登记；

保障对象向登记机构提出申请，并提供身份证、户口簿、购房收据、购房合同等材料办理按份共有产权廉租住房共有产权登记；

保障对象叫那个人产权部分的契税，国有产权部分免交契税；

如无特殊需要，国有产权只记载于登记簿内，不予以发证。

（五）关于按份共有产权廉租住房完全产权办理程序

符合条件的保障对象向共有产权的市、区住房保障部门提出申请，并提供身份证、户口簿、《不动产权证书》（共有产权证）等材料；

 市、区住房保障部门委托专人并出具委托书，办理国有产权部分出让事宜；

市、区住房保障部门核定应交的国有产权部分的房款，价格按照同地段税务部门存量房的评估价格确定，保障对象到指定银行补交房款后，持相关房款缴纳票据向市、区住房保障部门报审，由市、区住房保障部门出具《长春市按份共有产权廉租住房办理完全产权审核意见表》（以下简称《审核意见》）；

保障对象凭市、区住房保障部门的《审核意见》、《不动产权书》（共有产权证）、身份证等材料到市权属登记部门办理房屋完全产权登记事宜。同时，保障对象按照房地产交易相关政策缴纳相关税费，国有产权部分免交相关税费。

（六）关于购房人离婚、死亡的处理问题

按份共有产权廉租住房在尚未登记时购房人离婚或死亡的，由当事人或继承人提供相关法律文书，到市、区住房保障主管部门申请办理购房合同变更。

取得《不动产权证书》（共有产权证）后购房人离婚、死亡的，由当事人或继承人提供相关法律文书，到市、区住房保障主管部门申请变更购房人，再持住房保障部门出具的《购房人变更审核意见书》到房屋权属登记部门办理转移登记。