各城区（开发区）物业管理主管部门、街道办事处、社区居委会、物业服务企业及相关单位、组织：
为进一步规范业主大会和业主委员会、业主在物业管理中的活动，保护物业管理活动当事人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国务院《物业管理条例》、《长春市物业管理条例》和建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，我局制定了《长春市业主大会议事规则（示范文本）》和《长春市业主公约（示范文本）》，现印发给你们。示范文本对我市各住宅区制定业主大会议事规则和业主公约仅起示范、引导和参考作用，各住宅区在制定业主大会议事规则和业主公约时，应当根据本住宅区实际和业主意愿，依法自行制定，独立承担相关法律责任。
附件：1、《长春市业主大会议事规则（示范文本）》。
2、《长春市业主公约（示范文本）》。
二0一三年十一月十一日
附件1：
长春市业主大会议事规则（示范文本）
总则
第一条 为规范业主大会和业主委员会在物业管理中的活动，维护物业管理活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《长春市物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》等有关法规政策，制定本规则。
第二条 本规则是本物业区域全体业主在物业管理活动中，对业主大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行约定的文件，本物业区域内全体业主、业主大会、业主委员会应当共同遵守本规则。
第三条 物业区域业主大会（以下简称业主大会）由本物业区域全体业主（以下简称全体业主）组成，自首次业主大会会议召开之日起成立，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第四条 业主大会和业主委员会接受辖区物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会的指导、监督和管理。
第五条 业主大会、业主委员会按照有关法规政策和本规则开展工作，并依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二章 业主大会会议
第六条 业主大会会议的召开应当遵循以下原则：
（一）遵守法律法规及相关政策；
（二）坚持公开、公平、公正和民主协商；
（三）维护物业区域业主的公共利益；
（四）接受社区居委会的指导、监督。
第七条 业主大会会议由业主委员会负责组织召开，首次业主大会会议由首次业主大会会议筹备组负责组织召开。
第八条 业主大会会议应当对以下事项进行表决：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘、续聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项
其中第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第九条 首次业主大会会议应当对以下事项进行表决：
（一）业主大会议事规则、业主公约；
（二）选举产生业主委员会委员；
（三）其他事项。
第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开 次，于每年 月份召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议；
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。
第十一条 业主委员会或者首次业主大会会议筹备组应当接受社区居委会的监督指导，在业主大会会议召开15日前，将会议通知及有关材料以书面形式在物业区域内公告。
第十二条 按照有利于业主大会会议召开的原则，本物业区域业主大会会议采用 （集体讨论/书面征求意见）方式召开。
【选择性条款】采用集体讨论方式，按照以下程序进行：
（一）业主委员会就业主大会会议召开的目的、会议需要表决的事项、召集情况及业主到会情况等进行说明；
（二）参加会议的业主投票表决，业主委员会计收投票；
（三）业主委员会公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，宣布表决事项是否通过；
（四）业主委员会就表决事项的执行作出说明。
【选择性条款】采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：
（一）业主委员会就表决事项向全体业主送达书面征求意见书，并书面告知业主反馈意见书投放的截止时间和地点；
（二）截止时间内，业主委员会收集指定投放地点的业主反馈意见；
（三）业主委员会计收反馈意见书；
（四）业主委员会公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确表决事项是否通过；
（五）业主委员会就表决事项的执行作出说明。
第十三条 业主可以亲自参加业主大会会议，也可以书面委托代理人参加。
业主身份，按房屋登记簿记载的所有权人确定；房屋竣工并已交付使用，但尚未办理房屋登记的，按照房屋买卖合同载明的买受人认定业主身份。
无民事行为能力或者限制民事行为能力的业主，由其法定代理人代理参加业主大会会议。
公司等非自然人业主可以由法定代表人或者其书面委托的代理人参加业主大会会议。
房屋所有权人超过一人的，可推选一人行使表决权，共有人所代表的总业主人数为一人。
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。一名代理人最多可以接受本物业区域内 名业主的委托。
业主既不亲自参加业主大会会议、也不委托他人参加业主大会会议的，视为自动放弃表决权。
（三）如果业主人数较多，可以以 （幢/单元/楼层）为单位推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当于参加业主大会会议 日前,就业主大会会议表决的事项，书面征求其所代表业主的意见,业主的同意、反对及弃权的具体表决内容经本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。
第十四条 业主投票时应当出示物业产权证明文件和业主身份证件，相关工作人员应妥善管理选票和业主信息，严禁对外泄露。
采用书面征求意见方式的，业主应当按照征求意见书要求的内容和形式反馈意见。不符合内容或形式要求的，不计为有效反馈意见。
第十五条 未参加表决的业主，其投票权数 （是、否）计入已表决的多数票。
第十六条 业主大会会议应当由业主委员会或者首次业主大会会议筹备组作书面记录并存档。
第十七条 业主大会的决定应当以书面形式在物业区域内及时公告。
第十八条 依照本规则通过的业主大会决定，对全体业主具有约束力，全体业主应当自觉遵守和执行。
第三章 业主委员会
第十九条 本物业区域业主委员会人数为 人（不少于5人单数），任期为 年。
业主委员会设主任1名，副主任 名,由业主委员会全体委员选举产生。
本物业区域选举业主委员会候补委员 名（不超过业主委员会委员人数的一半）。
第二十条 业主委员会委员应当是本物业区域内的业主，并符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力；
(二)遵守国家法律、法规；
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
(五)具有一定的组织、协调和沟通能力；
(六)身体健康，具备必要的工作时间。
第二十一条 业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业区域业主的；
(二)不履行委员职责的；
(三)丧失履行职责能力的；
(四)有犯罪行为被判处刑罚的；
(五)以书面形式向业主大会提出辞职的；
(六)不履行业主义务的；
(七)在物业区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的；
(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
其中有(一)、(三)、(四)项情形的，业主委员会委员资格自动终止，其他情形由业主大会会议作出决定之日起终止。
业主委员会委员资格终止，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、业主委员会印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交给业主委员会；拒不移交的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可向人民法院提起诉讼。
第二十二条 业主委员会委员缺额，由候补委员按照得票顺序自动补足；候补委员名额用完，且缺额人数达到委员总数1/2的，应当在 日内召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选工作。
业主委员会委员补足后，应当及时办理变更备案手续。
第二十三条 业主委员会在业主大会授权的范围内开展物业管理活动，依法履行以下职责：
(一)按时召开业主大会定期会议和临时会议；
(二)每 （月/季度/半年）向全体业主或业主大会报告物业服务情况；
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务；
(五)监督管理规约的实施；
(六)督促业主按时交纳物业服务费用；
(七)配合社区居委会做好本物业区域的社区建设工作；
(八)业主大会赋予的其他职责。
第二十四条 业主委员会应当建立工作档案，指定专人保管，工作档案包括以下材料：
(一)业主大会、业主委员会会议记录；
(二)业主大会、业主委员会的决定、决议；
(三)业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同；
(四)业主委员会委员选举及备案材料；
(五)物业专项维修资金相关材料；
(六)业主意见及建议。
第二十五条 业主委员会会议应当按以下规定召开：
(一) 业主委员会会议由主任或其委托的副主任负责召集；
(二) 业主委员会会议每 （星期/月/季度/半年）召开1次；经三分之一以上委员提议，应当在 日内召开；业主委员会主任不组织也不委托他人组织召开会议的，1/3以上数量委员可以组织召开；
(三) 业主委员会会议应当有超过半数以上委员参加，委员因故不能参加会议的，提前1日向召集人说明情况；
(四) 召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居委会派代表参加；
(五) 业主委员会会议应当作书面记录，由全体参会委员和记录人签字后存档；
(六) 业主委员会每名委员拥有一票表决权，业主委员会决议需有全体委员半数以上同意；
(七) 业主委员会会议作出决定，应当由参会委员签字确认，并自作出决定之日起3日内以书面形式在物业区域内公告，同时告知社区居委会；
(八) 业主委员会会议作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向相关部门投诉，也可以请求人民法院予以撤销。
第二十六条 业主委员会任期届满前3个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会逾期未组织召开业主大会会议换届选举的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令其限期组织召开；逾期仍不召开的，在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由社区居委会参照首次业主大会召开程序，组织业主召开业主大会会议进行换届选举。
第二十七条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、业主委员会印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物、资料移交给新一届业主委员会；拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可以向人民法院提起诉讼。
第四章 印章管理
第二十八条 业主大会和业主委员会的印章由业主委员会负责到有关部门各刻制一枚，并到相关的政府部门登记备案。
第二十九条 业主大会和业主委员会的印章由业主委员会负责管理。
第三十条 业主大会和业主委员会的印章必须是业主大会和业主委员会按业主大会议事规则的规定履行其应尽职责时方能使用。
第三十一条 违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第五章 附则
第三十二条 本规则的修订、补充，应当经业主大会会议表决通过。
本规则未尽事项由业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。
第三十三条 本规则由业主大会负责解释。
第三十四条 本规则不得与现行相关法规政策相抵触，否则，相抵触条款无效。
第三十五条 本规则经业主大会会议通过后生效。
附件2：
长春市业主公约（示范文本）
为加强物业（以下简称“本物业”）的管理，维护全体业主和使用人（以下统称业主）的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家《物权法》、国务院《物业管理条例》和《长春市物业管理条例》等有关法规政策制定本公约。本公约对物业管理区域内全体业主具有约束力，全体业主均须自觉遵守。
一、本物业区域成立一个业主大会。业主大会由本物业区域的全体业主组成。业主大会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会选举产生业主委员会作为执行机构。
业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法作出约定。
二、业主在使用、经营、转让其所拥有的物业时,应当遵守相关物业管理法规政策的规定。
三、执行、遵守业主大会通过的各项决议和决定，支持、配合业主委员会的工作。
四、委托物业服务企业负责共用部位、共用设施设备、绿化保洁、公共秩序等管理的，应当遵守物业服务企业根据有关法规政策规定和业主大会委托制定的各项物业管理制度。
五、支持、配合物业服务企业依法开展的各项管理服务工作。对物业服务企业的管理服务工作提出意见或建议，发生争议时可以通过业主委员会协调解决。
六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，保障家庭人身财产安全。
七、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦共处，共同创造良好的工作和生活环境。
八、在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装修、环境卫生等方面,按照有利于物业安全使用、外观整洁及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,处理好相邻关系。
九、住宅房屋改变使用用途的，应当事先征得相关业主和物业服务企业的书面同意，需经有关部门审批的，应当办理相关手续。
十、业主装修房屋，应遵守有关物业装修制度，并事先告知物业服务企业，接受物业服务企业对房屋装修的监督管理，凡不符合安全要求和影响公共利益、他人利益的装修行为，应当及时改正。业主违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业造成他人损失的，应当承担赔偿责任。
十一、业主委托物业服务企业对其自用部位和设施设备进行维修、养护的,应当支付相应费用。
十二、物业服务企业对共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主应当配合。当物业出现危及安全或可能妨碍、危害公共利益、第三人利益及有碍外观统一、市容观瞻，按规定应当由相关业主维修、养护的，相关业主应当及时进行维修养护；因相关业主拒不进行维修养护，由物业服务企业采取措施维修养护的，其费用由相关业主承担。
十三、在本物业区域内，不得有下列行为：
1．拆改房屋承重结构，损坏共用的设施、设备，在外墙上拆改、增设门窗，损坏和改变房屋外貌；
2．擅自在外墙安装护栏、空调、遮阳罩、招牌或其他伸出物、悬挂物等；
3．擅自改变房屋设计用途、功能和布局等；
4．占用、损坏和拆除共用部位、共用设施设备；
5．在庭院、平台、屋顶、露台或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
6．随意堆放杂物，随地吐痰、高空抛物，丢弃烟蒂、纸屑、垃圾等；
7．违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和燃放烟花爆竹及排放有毒、有害、危险物质；
8．乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画；
9．侵占、毁坏绿地、花木、绿化设施和园林小品，污染水面；
10．不遵守车辆行驶规定，随意停放车辆；
11．聚众喧闹、噪音扰民等危害公共利益或者其他不道德行为；
12．违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
13．相关法规政策禁止的其他行为。
十四、人为造成物业损坏的，由责任人负责修复。责任人拒不修复，由物业服务企业维修的，其费用由责任人承担。
十五、按物业服务合同约定和相关法规政策规定应当交纳的有关费用，不得拒付。
十六、违反本公约或者其他有关物业管理制度造成其他业主人身伤害、财产损失的，应负赔偿责任。
十七、业主将房屋出租时，应当告知并要求对方遵守本公约和其他相关物业管理规定。
十八、本公约经业主大会于 年 月 日表决通过，自表决通过之日起生效。
十九、本公约业主各执一份，业主委员会保存 份，区物业管理主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会各存档备案一份。
