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| 标题： 关于请求撤销保利林语小区物业费标准备案的申请 | |
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备案机关：长春市住房保障和房屋管理局
备案对象：保利林语小区前期物业服务收费标准备案（2011 年 5 月 22 日）
建设单位：长春市东朗房地产开发有限公司
物业服务企业：保利（长春）物业服务有限公司
申请事项
1.依法撤销长春市住房保障和房屋管理局于2011 年 5 月 22 日对保利林语小区物业费标准作出的违法备案；
1.责令建设单位与物业服务企业停止执行违法收费标准，重新依法核定并履行合法备案程序；
1.将处理结果书面告知申请人。
事实与理由
保利林语小区建设单位长春市东朗房地产开发有限公司，在房屋销售前未依法通过公开招投标选聘前期物业服务企业，直接指定与其存在控股关联关系的保利（长春）物业服务有限公司进场服务，并擅自制定物业费标准：别墅 4.2 元 / 月 /㎡、洋房 2 元 / 月 /㎡、非住宅 5.0 元 / 月 /㎡。该收费标准显著超出政府指导价、无价格主管部门审批、无合法依据。
长春市住房保障和房屋管理局在明知上述违法情形的情况下，仍于 2011 年 5 月 22 日对该违法物业费标准予以备案，严重违反法律规定，侵害全体业主合法权益，依法应予撤销。具体违法事实如下：
一、选聘物业程序严重违法，备案基础无效
根据《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业；未经批准不得擅自采用协议方式选聘。本案中，建设单位未履行招投标程序，直接指定关联物业公司，属于重大程序违法，所签前期物业服务合同及收费约定均不具有合法性，以此为基础的物业费备案依法无效。
二、物业费标准严重违反政府指导价规定
依据《吉林省物业服务收费管理实施细则 (试行)》（吉发改收管联字〔2004〕982 号），普通住宅物业费实行政府指导价，分级标准为：
一级：1.00—1.50 元 /㎡/ 月等
案涉备案收费标准别墅 4.2 元、洋房 2 元、非住宅 5.0 元，均大幅超出法定上限，且无任何价格主管部门审批文件，属于擅自定价、违法收费，依法不得备案。
三、备案机关明知违法仍予备案，依法应予纠正
长春市住房保障和房屋管理局在 2011 年 5 月 22 日办理备案时，明知建设单位未招标、收费超指导价、无价格审批，仍予以备案，违反法定审查义务，备案行为事实不清、依据不足、程序违法，符合撤销情形。
鉴于本次物业费备案程序违法、依据违法、价格违法，恳请贵局依法履行监管职责，立即撤销该违法备案，责令停止执行违规收费标准，重新依法核定并规范备案。请在法定期限内书面答复处理结果。
2026-04-01 19:35:23 |
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您好！您反映的问题我局认真办理，您反映的保利·林语项目由长春市东朗房地产开发有限公司（下称“东朗开发公司”）于2010年起分期开发建设，未通过招投标形式选聘前期物业服务企业。因该项目未成立业主大会和业主委员会，仍处于前期物业服务阶段。我局于2021年4月12日根据《物业管理条例》第21条、第24条第二款、第56条等规定，对东朗开发公司下达了《责令限期整改指令书》。该公司按招标程序发出招标公告，经开标、评标、公证，并于2021年5月18日在物业主管部门完成物业招投标备案。我局为督促我市建设单位积极开展招投标活动选聘前期物业服务企业，于2019年起对我市前期物业服务招投标工作落实情况进行了重点整治，要求未通过招投标形式选聘前期物业服务企业的开发建设单位进行整改，具有事实和法律依据。我局对东朗开发公司通过招标程序选聘前期物业服务企业予以审查备案的行为合法并无不当。关于关联关系，根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条第一款“与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标”规定的答复意见中“本条没有一概禁止与招标人存在利害关系法人、其他组织或者个人参与投标，构成本条第一款规定情形需要同时满足‘存在利害关系’和‘可能影响招标公正性’两个条件。即使投标人与招标人存在某种‘利害关系’，但如果招投标活动依法进行、程序规范，该‘利害关系’并不影响其公正性的，就可以参加投标”的规定，东朗开发公司作为招标人，虽与投标人保利（长春）物业可能存在间接股权关联关系，但其在接受报名、组建评标委员会，组织开标和评标的过程依法进行、程序规范，招标人和投标人的“利害关系”并未影响其公正性。关于物业费相关文件的回复。您引用的《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》,根据《吉林省物价局关于下放部分省级定价权限、放开部分定价项目及废止相关文件的通知》（吉省价综〔2015〕215号）文件明确，《吉林省发展和改革委员会，吉林省建设厅关于印发〈吉林省物业服务收费管理实施细则（试行） 〉的通知》（吉发改收管联字〔2004〕982号）自2015年11月3日起废止。综上，依据《吉林省物业管理条例》和《长春市物业管理条例》，符合成立业主大会条件的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出筹备成立业主大会的书面申请，并依法维护自身权益，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。 回复单位：房管局信访办 2026-04-07 09:08:18 |
