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　　是否同意公开【依申请公开】

　　长房议字〔2022〕14号      　      签发人：崔 巍   

　　长春市十六届人民代表大会第一次会议

　　第113号代表建议的答复

　　陈瑞代表：

　　您在长春市十六届人民代表大会第一次会议上提出的《关于加强老旧散住宅区物业管理的建议》（第113号）收悉，现答复如下：

　　首先感谢您提出中肯的建议。对您提出的老旧散住宅区公用设施设备老化、相关配套设施不完善、物业维修资金使用难等方面存在的问题，进行了认真分析。对您提出的市、区要加大老旧散住宅区的改造力度，物业管理部门要建立长效的管理机制，规范物业企业服务标准，加大扶持力度出台相关政策法规，增加宣传营造良好舆论氛围的工作建议进行了细致的研究，我局十分赞同和认可，下一步将结合建议开展物业管理工作。

　　一、主要做法

　　我市物业服务行业自1996年起1，经过二十六年的发展，在提升城市管理水平、改善人居环境、构建和谐社会、创建文明城市和幸福长春的过程中发挥了积极作用。

　　（一）老旧住宅区物业管理工作。2016、2017年旧城改造后的777个老旧住宅区均已实行了长效物业管理。2018到2020年我局每年都按照年度《老旧住宅区长效物业管理方案》，推进老旧住宅区物业管的提升。按照省市物业治理的要求和市领导的工作部署，将2021年确定为老旧住宅区物业管理攻坚年，我局出台了《长春市老旧住宅区物业管理攻坚方案》，提出了实现党组织物业管理工作领导、业主自治组织建设、物业管理社会化“三个全覆盖”的工作目标，确定了7个方面21项有力的推进措施。按照攻坚方案及时制发了《老旧住宅区物业管理攻坚工作指导手册》，将各项工作任务进行了细化和分解，明确了17项工作任务清单及考核标准。截至2021年底，全市11个城区、开发区的2010年（含）前建成的2511个住宅区攻坚项目完成了“三个全覆盖”总目标。

　　（二）提高老旧住宅区居民物业商品化意识。老旧住宅区改造后开展长效物业管理，提高居民付费意识非常重要，要加强物业商品化意识的宣传。改造后并非一劳永逸，设施设备的管理和环境绿化的维护同样依赖资金的投入，引入专业化物业管理非常必要。但大多数老旧住宅区居民没有物业交费意识，观念转变十分重要，需要媒体和街道社区耐心细致地做好宣传工作。同时在老旧住宅区实施改造前，征求居民改造后长效物业管理意见，居民同意实施物业管理的，优先列入改造计划。同时选取有实力、有意愿的物业服务企业参与到老旧小区改造工作中。

　　（三）加强物业服务行业的监管。为加强对物业服务行业的有效监管，成立长春市物业专业委员会，通过加强行业自律、延伸政府职能，促进行业健康有序发展。严格落实《长春市物业服务企业信用等级评定暂行办法》和《长春市物业服务企业信用等级评定暂行标准》，建立健全企业信用档案。全面规范选聘流程和方式，要求建设单位依法依规对新建住宅项目前期物业服务实行公开招投标。同时，做好专家库管理、招投标受理、资料审核、专家抽取监督和备案存档等工作。为促进我市维修资金管理水平提档升级，形成“市级归集、区级核实、统一核算、联合监管”的新模式，我局制定了《物业维修资金部分管理职能下放工作实施方案（试行）》。加强行政执法力度，对违法违规物业服务企业进行立案调查，根据违法事实进行罚款。

　　（四）提高老旧住宅区专业化物业服务。为了有效落实老旧住宅区物业治理，按照一小区一策，在充分征求产权单位、居民意愿的前提下，积极推动组建业主委员会、物业管理委员会，推动常态化封闭式管理。鼓励有条件的城区、开发区成立国有物业服务企业，也可以通过新建、重组方式成立公益性物业服务企业，并给予政策、资金等适当扶持；为业主提供一批信誉好、有意愿、具有老旧住宅区管理经验的物业服务企业名录，供业主选聘。属地街道社区组织业主根据服务项目、价格等因素，选聘口碑好、服务好、理念先进、信用优秀的物业服务企业。在保障基本物业服务的基础上，业主可以以楼栋、单元为单位，与物业服务人协商增加有偿服务内容，提高服务标准和价格，满足差异化物业服务需求。

　　二、建议的办理情况

　　（一）关于加大“老、旧、散”住宅区改造力度问题

　　我局将积极配合市建委老旧住宅区改造建设后的长效物业管理工作。同时在进行改造前征求居民对物业管理意见，同意开展物业管理的小区可优先引入改造计划。我局配套制定老旧住宅区房屋公共部位共用设施设备日常维修、绿化养护、卫生保洁、秩序维护等4项管理内容。出台了保持老旧住宅区房屋整洁；公共照明设备完好；及时维修共用设施设备；环境卫生整洁定时清运垃圾；定期维护绿植；车辆有序停放；杜绝私搭滥建毁绿种菜；道路完好井盖丢失等8个方面的服务标准。

　　（二）关于建立物业长效管理机制问题

　　根据物业服务行业发展形势和管理工作实际需要，我们构建了市、区、街道、社区“四级”物业管理工作格局，明确了各级管理职能，陆续向各城区、开发区下放多项具体工作职能。同时，通过建立联席会议制度、建立物业服务纠纷快速处理调解机制、加强业主大会和业主委员会的规范化建设和管理等一系列工作措施，为确保物业管理工作快速、有效地运作提供了组织保障。

　　（三）关于规范物业服务企业行为问题

　　物业管理部门通过物专委加强行业自律，延伸政府职能，促进行业健康有序发展。严格落实《长春市物业服务企业信用等级评定暂行办法》和《长春市物业服务企业信用等级评定暂行标准》，建立健全企业信用档案。促进维修资金管理水平提档升级，形成“市级归集、区级核实、统一核算、联合监管”的新模式。监督企业加大住宅项目信息公开力度，制作公示板，在小区显著位置公示物业服务、收费标准，公共部位收益，物业维修资金使用等相关信息；公开有关行政执法部门、街道、社区的投诉举报电话，接受业主监督。监督企业依法经营，通过仲裁、法律诉讼等方式合理维权。常态化开展行业乱象整治，积极主动处理业主举报和投诉，加强调查整改和行政执法力度，降低物业信访投诉率。

　　（四）关于加大相关政策扶持力度、补贴享受低保待遇家庭物业服务费并修订《长春市物业管理条例》问题

　　1、代表提出的设立扶持资金问题，按照《长春市老旧住宅区物业管理攻坚方案》的规定，市、区两级要建立老旧住宅区物业管理奖补专项资金，区级还要建立老旧住宅区物业管理应急专项资金。应急资金用于处理辖区内物业管理突发事件的实际支出。奖补资金用于对老旧住宅区转变物业管理模式中，物业管理社会化程度高、物业服务费和生活垃圾处理费收费率高的乡镇（街道）、社区居（村）民委员会和“三长”进行奖励；对工作开展好的业主委员会进行奖励；对承接老旧住宅区管理面积大、服务标准高、业主反映好的物业服务企业进行奖励。各城区、开发区按照属地实际情况，制定老旧住宅区物业管理奖补专项资金分配方案。

　　2、代表提出的补贴享受低保待遇家庭物业服务费问题，按照《关于进一步加强住宅物业管理工作的指导意见》的规定：补贴享受低保待遇家庭的物业服务费。“老、旧、散”住宅区改造后，把享受低保待遇家庭的物业服务费补贴，纳入棚户区困难群体物业服务费专项补助中解决，对享受低保待遇的家庭给予相关政策上的支持。

　　3、代表提出的修订《长春市物业管理条例》问题。修订后的《长春市物业管理条例》经省人大审议通过，已于今年7月1日实施。修订后的条例，增加了党建引领行业发展和业主组织建设条款，充分发挥基层党组织的引领作用和党员业主的模范带头作用。社区党组织要全面加强业主委员会和物业服务企业党建工作，业主委员会、物业服务企业有3名及以上党员的应在社区党组织的指导下成立党组织，并纳入社区党组织管理，不足3名党员的社区党组织采取联合建、派驻建等方式推动业主委员会和物业服务企业党的组织和工作覆盖。

　　（五）关于加大物业管理工作的宣传，增强业主消费意识问题

　　为了推进老旧住宅区物业社会化管理，提升业主交费意识，提高物业费收费率，我们加强日常宣传，通过媒体发挥正确的舆论导向作用，保证相关报道的专业性、科学性、客观性和公正性。同时，借助电视、广播、报纸和新媒体等多种宣传形式，系统解读政策、剖析典型案例、开展热点难点问题讨论，扭转社会公众对物业管理工作的片面认识。明确物业管理中各方的责、权、利的关系，培养业主树立自治意识和物业服务有偿意识，使其真正融入到物业管理活动中来。同时乡镇（街道）、社区居（村）民委员会要积极发挥“三长”、党员示范引领作用，加强教育和引导，加强共有部分经营性收益管理。

　　建设美好幸福家园是管理部门和物业服务企业的工作目标，更是相关部门齐抓共管，广大业主积极参与，各方社会力量共同担当的结果。再次感谢您对我们工作的关注与支持，希望您继续监督我局工作。

　　长春市住房保障和房屋管理局

　　2022年7月28日   

　　联系人姓名及电话：杨航   0431-81810773