长春市人民政府办公厅文件
长府办发〔2017〕50号
长春市人民政府办公厅关于印发推进全市老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作实施方案的通知
各城区人民政府，开发区管委会，市政府各有关部门：
《推进全市老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作的实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
长春市人民政府办公厅
2017年9月22日
（此件公开发布）
推进全市老旧住宅区综合整治后
物业管理服务工作的实施方案
为进一步巩固我市老旧住宅区综合整治成果，促进老旧住宅区综合整治后物业管理健康、可持续发展，现就推进全市老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作，制定实施方案如下：
一、指导思想
深入落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，立足市情，主动顺应新型城镇化大潮，以便民、利民、惠民为宗旨，坚持政府指导、分级管理、立足社区的原则，着力加强政策扶持，规范服务行为，提升从业人员素质，培养物业消费意识，努力构建管理规范、服务优质、群众满意的老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作体系。
二、工作目标
通过推进老旧住宅区综合整治后物业管理服务工作，改进老旧住宅区整治后物业管理方式，逐步建立长效管理制度，进一步改善和提高居住环境和质量，提升精细化管理水平，基本实现综合整治后物业管理服务全覆盖。
三、适用范围
自2011年起已整治完毕的老旧住宅区。其他老旧住宅区物业管理服务工作可参照执行。
四、老旧住宅区综合整治后物业管理工作运行方式
根据房屋、环境、配套设施和房屋产权的状况、业主的承受能力、管理服务需求以及消费意愿等实际情况，每个社区作为一个老旧住宅区域，因地制宜，选择工作模式。
（一）专业化物业服务模式。
对居民有意愿选择专业化物业服务的老旧住宅区，应依法成立业主大会并选举产生业主委员会。由业主委员会组织召开业主大会，通过业主大会表决选聘物业服务企业，提供专业物业服务。
（二）居民自治管理模式。
对居民同意自治的老旧住宅区，依法成立业主大会选举产生业主委员会或居民自治委员会，根据业主大会决议，自行管理和组织开展保安、保洁及共用设施设备维护等日常物业服务工作。
（三）社区代管服务模式。
对业主选择社区代管服务的老旧住宅区，应在社区组织协调下，通过与房屋管理（产权）单位、专业部门（单位）、业主和使用人代表共同协商达成《社区管理服务公约》，依托社区网格化管理机制，发挥网格管理作用，由社区组织开展卫生保洁、共用部位和共用设施设备维护、秩序维护等基本物业管理服务，收取相应费用。
五、老旧住宅区日常维护和管理责任划分
各管理责任部门、产权单位和业主要本着权责一致的原则，严格按照分工，切实履行义务。
（一）各城区（开发区）要按照“条块结合、以块为主”的原则，建立老旧住宅区综合整治后管理联席会议制度，强化老旧住宅区属地化管理责任，加强住建、规划、园林、市容环卫等相关职能部门协同配合，定期研究分析辖区综合管理工作，协调解决重点难点问题，提高老旧住宅区综合整治后物业管理工作实效。
（二）打通微循环道路的老旧住宅区，街区制内的道路、绿化、保洁和供水、排水、供热、供气、供电等市政公用设施设备的日常养护和维修管理，由相关部门（单位）按照职能分别负责。
（三）房屋专有部分的日常养护和维修管理由业主自行负责。房屋共用部位及共用设施设备的日常维修养护，对于有物业服务企业的老旧住宅区由物业服务企业负责；对于无物业服务企业的老旧住宅区由相关业主共同负责。
六、老旧住宅区后续物业管理工作内容
老旧住宅区后续物业管理工作内容一般包括下列事项：
（一）房屋共用部位、共用设施设备的日常运行、维护服务；
（二）绿化养护服务；
（三）卫生保洁服务；
（四）秩序维护服务。
以上日常性服务内容由各城区政府和开发区管委会根据服务需求和质量标准，测算管理服务成本，提出收费参考标准，在广泛征求广大业主、使用人和有关部门（单位）意见的基础上，通过合同约定，向业主或使用人按月或季度收取。
七、保障措施
（一）强化管理服务队伍和机构建设。
1.建立长效管理联席会议制度。建立以分管副市长为召集人，各城区（开发区）、房地、建委、规划、市容环卫、园林、公用等部门和各管线单位负责人为成员的长春市老旧住宅区综合整治后管理联席会议制度，建立长效管理工作机制。联席会议下设办公室，设在市房地局，负责协调、监督、检查全市老旧住宅区长效管理工作的进展情况。
2.充实管理工作力量。各城区（开发区）要按照《长春市人民政府关于进一步加强住宅物业管理工作的指导意见》（长府发〔2013〕17号）要求，尽快为区物业办及街道配备工作人员。优先配齐配强老、旧、散、弃相对集中区域的物管人员。市房地局、市人社局和市财政局要密切配合，研究相关配套政策，支持指导各城区（开发区）尽快配齐社区房管专干和准物业管理公益岗位。
3.建立区级应急服务制度。各城区（开发区）要建立应急服务制度，重点解决辖区内因突发事件、自然灾害等因素造成的房屋应急维修、抢修问题。
4.推行“四位一体”管理模式。具备条件的老旧住宅区可以社区为核心，社区党组织、业主委员会或业主代表、社区工作站、物业公司各个职能部门以交叉任职的方式，逐步推行“四位一体”管理模式。
（二）鼓励完善物业设施，充实管理经费。
1.鼓励配置物业管理用房。经规划等部门审批，各城区（开发区）可采取改建、扩建、置换等多种方式配置物业管理用房，尚不具备一次性配备到位条件的可根据实际情况逐步实现。同时，也可临时采取租赁、借用等过渡性办法解决物管用房问题。
2.鼓励配建商业用房。鼓励各城区（开发区）在规划条件允许的情况下，配建经营性用房。通过出租、经营等方式获得收益，用于补贴综合整治后老旧住宅区的物业管理费用。
3.鼓励建设公共停车场。老旧住宅区整治范围内的夹馅棚户区拆除后，经批准可作为公共停车场，停车费收益用于补贴老旧住宅区物业管理费用。
八、工作要求
（一）明确职责分工，强化责任意识。
各城区（开发区）要高度重视老旧住宅区整治后物业管理工作，结合实际，制定工作方案和计划，将责任落实到具体单位、部门、具体责任人，切实促进老旧住宅区整治后物业管理健康、持续发展。
（二）坚持全面动员，引导业主广泛参与。
各城区（开发区）要引导业主共同参与物业管理服务工作，建立健全业主委员会制度。通过召开业主大会确定整治后小区物业管理模式，确保业主的知情权、参与权、选择权、监督权。
（三）建立长效机制，巩固整治成果。
各城区（开发区）要积极探索老旧住宅区的长效管理机制，引导老旧住宅区采取灵活多样的管理模式，促进管理的良性循环，实现建管并举，做到“综合整治完成一个、物业管理跟进一个”。
（四）加大宣传力度，营造良好氛围。
要充分发挥新闻媒体的导向功能，大力宣传老旧住宅区综合整治的重要意义，引导广大业主支持参与综合整治和整治后物业管理工作。要在老旧住宅区出入口或其他醒目位置设置宣传栏和告知栏，发布我市旧城改造的相关惠民政策，告知物业管理服务方式、服务内容、服务电话、监督投诉电话等信息。
